Покупка квартиры в строящемся доме / на вторичном рынке — на что обратить внимание?

Все нюансы ипотеки, риски и подводные камни

Ипотека – долгосрочное кредитование. Среднестатистическому заемщику, у которого источником доходов является заработная плата, приходится около 15-20 лет выплачивать взятые в долг деньги.

Банки, предлагая ипотечные программы, в первую очередь заботятся о своих рисках и получении доходов от деятельности.

Исходя из этого, даже самые привлекательные, на первый взгляд, предложения могут содержать скрытые нюансы.

Это – деньги, которые занимают под залог недвижимости. Ипотечные кредиты оформляют на покупку дома, квартиры. Права и обязанности сторон отношений регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке».

Обратите внимание

В 2017-2018 годах действуют государственные и банковские программы кредитования с различными условиями для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке.

Первый шаг для заемщика – соотнести желания с возможностями, выбрать тип квартиры, предельную стоимость и определить для себя объем ежемесячных платежей, которые «потянет» семейный бюджет.

Ежемесячный платеж – часть основного долга + проценты. Его размер не должен превышать 40% общих доходов.

Выбрав банк, следует уточнить перечень документов для подачи заявки. Как правило, это – стандартный набор, включая справку о платежеспособности. Если постоянного дохода нет, нужно искать кредиторов, которые не требуют 2-НДФЛ.

Еще один важный вопрос – первоначальный взнос. Он может составлять 0-30% стоимости недвижимости, в зависимости от выбранной программы.

Но при этом минимальный начальный платеж может повлечь за собой повышенную процентную ставку (порядка 2-3%).

Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке.

Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию.

Важно

Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.

Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет.

Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается.

По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.

Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.

Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.

Первичный рынокВторичный рынок
Квартиры в строящихся домах на 30% дешевле готовых. Но нужно подождать с заселением. Есть риск, что застройщик не достроит дом. Возможность немедленного заселения. Недостаток – неоднородность социального окружения.
Новостройки соответствуют современным технологиям и стандартам, требованиям времени, с перспективой развития инфраструктуры. Широкий выбор вариантов в районах со сложившейся инфраструктурой. Минус – устаревшие планировочные решения, изношенные коммуникации.
Банки предлагают низкие процентные ставки по ипотеке. Условия аналогичные ипотеке новостроек.

При покупке любой квартиры не стоит забывать о такой графе расходов, как ремонт.

И если при выборе жилья на вторичном рынке можно обойтись минимальными затратами, то в новостройку придется инвестировать немало.

При покупке квартиры в строящемся доме у застройщика нужно потребовать:

  • инвестиционный контракт;
  • проектную декларацию;
  • проектную документацию с госэкспертизой;
  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о собственности на земельный участок;
  • договор страхования или поручительства;
  • выписку из ЕГРН;
  • учредительные документы компании.

Оценка степени готовности дома снизит риски покупателя. Не лишним будет поинтересоваться о перспективах строительства рядом объектов, которые впоследствии могут причинить массу неудобств (например, строительство аэропорта, автомагистрали).

Удобнее всего заключать ДДУ. Он регистрируется в соответствующей службе. По ФЗ-214 при банкротстве застройщика, требования дольщика будут обеспечены залогом. Кроме того, ДДУ защищает от риска двойной продажи.

Можно заняться поиском самостоятельно или обратиться к опытному риэлтору, у которого есть база для выбора. При осмотре вариантов следует обратить внимание на коммуникации, проводился ли капремонт и когда, какие соседи и прочие бытовые условия.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Все функции контроля банк берет на себя. Поэтому выбранная недвижимость должна быть им одобрена. Договор купли-продажи, и ипотека заключаются одновременно.

В кредитном договоре, помимо процентной ставки, нужно обращать внимание на:

  • комиссионное вознаграждение и порядок его выплат. Иногда размер комиссии может существенно увеличить ежемесячные расходы;
  • наличие графика платежей с четким указанием суммы и сроков. Заверяется печатью банка и подписями обеих сторон;
  • штрафные санкции, когда и в каком размере применяются, есть ли штраф за досрочное погашение;
  • условия расторжения ипотеки и случаи реализации имущества. Обычно это – просрочка платежей;
  • перечень форс-мажорных обстоятельств, влияющих на повышение процентной ставки, досрочное расторжение договора. Такие туманные понятия, как «изменение конъюнктуры рынка», должны насторожить, поскольку под это определение можно подвести любой процесс. Лучше, чтобы четко указывалось, например, процент повышается при повышении ставок ЦБ РФ;
  • какая нужна страховка и когда она оформляется. Застраховать объект недвижимости придется в любом случае. Страхование жизни и здоровья не является обязательным, но многие банки при отказе от этого повышают процент по ипотеке до 1,5%.

Заемщик – сторона договора, поэтому не нужно подписывать все безоговорочно. Если что-то не устраивает, следует решать вопрос с банком сразу.

Например, можно просить кредитора включить условия о возможности рефинансировании кредита на случай каких-либо изменений (потеря работы, рождение ребенка и других).

Если он не идет на уступки, а условия оставляют желать лучшего, стоит поискать другой банк.

Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса. В течение срока договора (около месяца) нужно сделать проверку документов, произвести оценку квартиры, согласовать моменты купли-продажи с банком и СК.

Совет

После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка.

  Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122).

На этом этапе возможны случаи, когда Росреестр отказывает или приостанавливает регистрацию прав по причинам:

  • непредоставления необходимых документов или их несоответствие установленным формам;
  • сомнения в подлинности документации или сведений, содержащихся в ней;
  • отсутствует согласие третьего лица на сделку при его необходимости;
  • судебные споры, наличие запрета или обременения в отношении имущества.

Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.

Если собственность зарегистрирована, покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи, который и завершает процесс.

Относительно передачи наличных денег существуют безопасные способы расчета:

  • деньги помещаются в банковскую ячейку, для чего оформляется отдельный договор с условиями доступа к ним сторон. Продавец получает причитающуюся сумму после регистрации. Если по каким-либо причинам регистрация не состоялась, покупатель забирает деньги обратно;
  • вся сумма разбивается на 3 части. Оплата происходит по мере наступления события: 50% после регистрации, 40% после выписки жильцов, проживающих в квартире, 10% после фактического освобождения жилплощади, передачи ключей и подписания акта приема-передачи.

Внесение всей суммы сразу до регистрации собственности не практикуется. Если продавец на этом настаивает, лучше поискать другие варианты жилья.

Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.

Залогодатель не может:

1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:

  • она согласована с залогодержателем;
  • срок найма не превышает срока ипотеки;
  • имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.

Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.

Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:

  • аренда на срок не более 12 месяцев.
  • с уведомлением страховой компании;
  • с увеличением платежей по страховке;
  • с уплатой налогов на прибыль.

Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.

2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:

  • согласие банка;
  • проект перепланировки;
  • разрешение соответствующих органов.

Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя.

Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение.

Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.

3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования. Кроме того, в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении, что, согласно ст.22 ЖК РФ, будет препятствием для переоформления.

Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.

Вопросы и ответы

Ипотечный кредит в долларах. Что делать, чтобы снизить платежи?

Спрогнозировать ситуацию на валютном рынке достаточно сложно. Искать работу, где платят в долларах, и ждать улучшений – сомнительный выход. Лучше всего погасить кредит досрочно, перезаняв деньги у другого кредитора, но уже в национальной валюте. Это даст возможность застраховаться от дальнейшего роста курса.

Перекредитоваться можно в «своем» банке, если вы считаетесь добросовестным клиентом. При этом залогом выступит все та же недвижимость. Если ее оценки окажется мало для обеспечения, может потребоваться дополнительное поручительство или залог.

Еще один вариант – просить у кредитора реструктуризации долга, что снизит размер платежей, но увеличит срок кредитования.

Какие вопросы задать в банке об ипотеке?

В первую очередь – процент, максимальная сумма и срок кредитования, нужен ли первоначальный взнос, справка о доходах. Важны требования к приобретаемому жилью, виды страхования. Если на примете уже есть подходящий вариант, попросите кредитного менеджера приблизительно просчитать все затраты и размер ежемесячных платежей.

Беру ипотеку в Сбербанке. На что обратить внимание?

Сбербанк – один из главных игроков на рынке ипотечного кредитования. Существенных требований к приобретаемой недвижимости не предъявляет, лояльно относится к старому фонду, новостройкам и вторичному жилью. Это его основное преимущество перед другими кредиторами. Не допускается кредитование квартир и домов с самовольными перепланировками.

Читайте также:  Какой максимальный размер процентов по кредиту имеет право установить банк

От заемщика требуется наличие первоначального взноса. Решение о выдаче займа принимает в течение 4 месяцев. До совершения сделки купли-продажи покупатель и продавец заключают предварительный договор по форме банка, в котором согласовывают все условия. Есть только один способ рассчитаться с продавцом – банковская ячейка и получение денег после регистрации недвижимости.

Другие варианты не рассматриваются.

Документы:

Источник: https://ipoteka.finance/voprosy/vse-njuansy-ipoteki-riski-i-podvodnye-kamni.html

Правила покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Покупка нового жилья – радостное событие в жизни семьи. Недвижимость приобретается на долгий срок, поэтому к выбору нужно относиться серьезно и скрупулезно. На что обращать внимание и что нужно знать при покупке квартиры, чтобы каждый день в новом доме был в радость?

Какие достоинства и недостатки квартир в новостройках

Действительно, у квартир в новостройках много плюсов:

  • обустроенный микрорайон;
  • дома построены по современным технологиям;
  • при строительстве использованы современные материалы, которые отвечают экологическим требованиям;
  • квартиры, с большими комнатами и высокими потолками, создают ощущение пространства;
  • дизайнерское решение квартиры можно обыграть самому – квартира полностью готова к творческому ремонту;
  • все системы коммуникаций проведены с соблюдением современных требований и их новейших материалов – это гарантирует многолетнюю эксплуатацию без капитального ремонта;
  • электрическая проводка выдерживает нагрузки современных бытовых приборов;
  • квартиры на первом этаже расположены на уровне второго, по сравнению с планировкой старых построек;
  • есть вариант, что со временем новый микрорайон станет центром города (если город расширяется);
  • все школы и детские сады расположены в шаговой доступности;
  • обычно, проекты новостроек предусматривают место для парковки автомобилей, магазины, спортивные объекты и другие необходимые учреждения.

Какие существуют риски при покупке, расскажет это видео:

Наряду с плюсами новостроек, можно отметить и минусы:

  • отдаленность от центра города;
  • отсутствие оживленности;
  • в некоторых случаях – плохая освещенность улиц;
  • мало соседей;
  • не всюду есть асфальт;
  • мало тенистых уголков;
  • квартиры необходимо очистить от строительного мусора (не часто такое бывает);
  • часто, приходится замазывать трещины и зазоры вокруг стеклопакетов и по периметру стыков пола и стен;
  • всю сантехнику, обычно приходиться ставить самим;
  • неизвестные соседи.

Вам ничего не надо переделывать – остается только произвести косметический ремонт и обставить квартиру на свое усмотрение. Весь процесс может быть радужным, если потратите время и выберите квартиру правильно.

Квартиры в новостройке – как выбирать

Большинство покупателей квартир бывают настолько очарованы планировкой современных многоэтажных домов, что забывают о самом главном – выбор недвижимости требует серьезного подхода.

Ответы на следующие вопросы вы должны найти, чтобы покупка недвижимости стала для вас удачным вложением денег в будущее:

  • Где находится дом? Это может быть весьма отдаленное от города место. Если у вас есть транспорт, то проблемы перемещения не возникнет.
  • Когда будут подключены коммуникации, водопровод?
  • Насколько благополучный район вы выбрали?
  • Навестите новостройку после сильного дождя и проверьте затопляемость территории, сырость в подвале, подтеки по зданию от крыши вниз.
  • Посмотрите качество ремонтных работ в квартирах – оцените, насколько для вас реально исправить недочеты, допущенные при строительстве.
  • Определите, на каком этаже вам будет удобно жить.
  • Проверьте работу лифта (если в доме уже проживают ваши будущие соседи, лифт работает).
  • Узнайте у жильцов, если такие есть, насколько квартиры отвечают их ожиданиям.
  • Узнайте, кто застройщик, а кто продавец. Идеально, если квартиру продает сам застройщик без посредников. Тогда вероятность, что вы вселитесь в квартиру, намного возрастет.
  • Пройдите в офис застройщика и потребуйте документы, удостоверяющие право на строительство, собственность и весь пакет документов, подтверждающий, что застройщик имеет право на строительство и продажу квартир.
  • Кроме собственной проверки квартиры на качество, ознакомьтесь с документами от экспертной организации, подтверждающей качество жилья (выдается после сдачи объекта в эксплуатацию вместе с актом приема-передачи).

Что нужно знать при продаже комнат в коммунальной квартире, читайте тут.

Вся собранная вами информация приведет к снижению рисков при покупке квартиры в новостройке.

Какие документы должны быть у застройщика

  1. Допуск на строительство.
  2. Инвестиционный договор.
  3. Проектная декларация.
  4. Техническая документация.
  5. Право собственности на землю или договор долгосрочной аренды участка. Помните, что земля – муниципальная собственность.

    Договор должен быть заключен с госструктурами.

  6. Гарантии банка (если вы дольщик в строящемся доме, то вам нужны гарантии того, что застройщик застрахован и сможет исполнить все обязательства перед вами).
  7. учредительная документация.
  8. выписка из ЕГЮРЛ.

  9. Заключение государственной экспертизы качества жилья.

Обязательно удостоверьтесь, что вы покупаете квартиру у легальных продавцов, которые действительно имеют право на продажу этой недвижимости. Если продавец – сам застройщик, то узнайте, есть ли у него право на продажу квартир.

Если продавец – собственник, то рисков попасть на мошенников гораздо меньше.

Какие документы нужны при покупке квартиры в новостройке

Если дом построен и сдан в эксплуатацию, то у вас уже есть некоторые гарантии и ситуация более понятна. Чтобы оформление документов на собственность соответствовало законам РФ, следуйте основным правилам:

  • Проверьте наличие вышеуказанной документации у компании.
  • Свидетельство на право собственности или договор долгосрочной аренды земельного участка, на котором находится многоэтажный дом.
  • План всего жилого здания по этажам.
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Акт приема-передачи.
  • Договор купли-продажи в 3-х экземплярах, соответствующий статьям 551-558 Гражданского Кодекса РФ.

Застройщик должен передать вам следующие документы:

Вы, в свою очередь, для юридического вступления в собственность, должны обратиться в Росреестр, написать заявление по форме. Вам выдадут свидетельство на право собственности квартиры. В Росреестре вы заплатите госпошлину – 1000 руб.

Обычно, продавец и покупатель вместе обращаются во все необходимые инстанции. Сейчас в МФЦ процедура вступления в собственность проводится в течение 18-20 дней. Если вы покупаете квартиру в недостроенной новостройке, то собственником можете стать через два этапа:

  • зарегистрировав договор долевого участия;
  • оформив квартиру на себя.

На что смотреть при покупке квартиры?

Чтобы оформить договор долевого участия необходимы:

  • документы на землю;
  • договор страхования;
  • договор о долевом участии;
  • заявление о регистрации;
  • квитанция об уплате госпошлины в размере 100 руб. (для покупателя);
  • разрешение на строительство;
  • проекты на весь дом и квартиру в частности;
  • план всего дома с квартирами;
  • документы застройщика (все учредительные);
  • паспорт дольщика.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Ваш выбор пал на квартиру, где уже проживали предыдущие владельцы. Какие достоинства можно отметить:

  • в квартире уже есть ремонт (чаще всего);
  • зеленый палисадник, детская площадка и много тенистых деревьев, делают прилегающую территорию уютной и слегка заглушают рокот проезжающих машин;
  • соседи знают друг друга;
  • дом проверен временем и непогодой;
  • инфраструктура района развита;
  • «обжитое» место вселяет спокойствие;
  • квартира вам нравится! Все рядом и отвечает вашим требованиям по месторасположению и близости к работе (к примеру).

При покупке квартиры можно вернуть назад небольшую сумму, кто может ее получить, читайте в этой статье.

К недостаткам можно отнести:

  • возраст дома;
  • состояние электропроводки и электроснабжение – это одно из первых, что вы должны проверить. В старых домах очень часто проводка и напряжение в сет не позволяют пользоваться современными бытовыми электроприборами;
  • санитарное состояние дома – подвал, чердак необходимо проверить;
  • аварийность дома.

Поэтому расспросите соседей – они всегда все знают. Узнайте и в госинстанциях – кто владелец квартиры и нет ли спорных вопросов среди членов семьи, прописанных в квартире. Особо обратите внимание на наследников и их обоюдное согласие на продажу, если квартиру, к примеру, бабушки, решили продать после ее кончины.

Все документы должны быть в порядке. Лучше всего. Если у квартиры один собственник на протяжении многих лет. Чем чаще менялись собственники и проводились различные сделки с квартирой, тем больше шанс попасть в махинации мошенников.

В этом случае, даже правильно оформленные документы собственника не гарантируют вам, что через несколько месяцев не появится с претензиями настоящий собственник. Чтобы исключить риски вы должны быть уверены:

  • в дееспособности продавца;
  • в том, что он имеет право на сделку купли-продажи;
  • в том, что все лица, проживающие в квартире, выписаны из домовой книги. Кроме того, удостоверьтесь, что никто не прописан в жилище бессрочно, никто не выписан временно. Чтобы не получилась ситуация, когда вы – собственник, а на вашей жилплощади, вдруг, появляются, прописанные в квартире, неизвестные вам люди;
  • в том, что все родственники, претендующие на собственность или долю в квартире, не имеют претензий и согласны на продажу жилья.

Существует понятие – права третьих лиц. Это означает, что через некоторое время после покупки вами квартиры на вторичном рынке, могут появиться третьи лица с претензиями к совершенной сделке, предъявляющие свои права на владение квартирой. К таки лицам относятся:

  • супруги;
  • наследники;
  • правообладатели;
  • лица, которые в свое время сами отказались от участия в приватизации квартиры;
  • ранее прописанные в квартире лица.

Долгие судебные тяжбы с такими лицами могут затянуться на долгие годы.

Документы, необходимые при покупке квартиры на вторичном рынке

После того как вы остановили свой выбор на определенной квартире, вам следует ожидать от продавца следующие документы:

  • справка о дееспособности;
  • выписка из регистрационной палаты;
  • технический паспорт квартиры – проверьте реальную планировку с указанной;
  • свидетельство на право собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки;
  • если собственник или долевой участник квартиры – несовершеннолетний, то справка из органов опеки о согласии на продажу обязательно должна присутствовать. Такую справку продавец (родители продавца) должны взять за 1 месяц до совершения сделки.
  • Обоюдно подписанный договор купли-продажи;
  • Согласие всех заинтересованных лиц в продаже квартиры.

На что обратить внимание при покупки квартиры на вторичном рынке, смотрите в этом видео:

После того, как все документы будут собраны, продавец обращается в орган регистрации по месту жительства. Там назначают день подписания договора купли-продажи. В назначенное время и продавец и покупатель обязаны явиться в офис.

В течение 30 дней, после проверки юридической «чистоты» квартиры, покупатель может забрать свидетельство на право собственности купленной квартиры.

Покупка квартиры в ипотеку – что нужно знать

Приобрести жилье можно, воспользовавшись ипотекой. Кредит на приобретение жилья стал очень популярным среди населения России. В сделке купли-продажи в этом случае участвуют не только покупатель и продавец, но и банк.

Основным условием кредитования такой покупки является чистая кредитная история и абсолютная платежеспособность заемщика. Существует Закон РФ «Об ипотеке», которые регулирует отношения сторон и регламентирует правила. Взяв ипотеку, будьте готовы к тому, что переплата, в общей сложности, составит от 70 до 100%. Но расплачиваться вы будете долго – от 10 до 50 лет.

Обратите внимание

Например, если вы хотите стать обладателем квартиры, стоимостью 1,7 млн. руб., то в итоге заплатите около 3,5 млн. руб. за 10-15 лет. Если разделить эту сумму на 144 месяца (12 лет), то ежемесячно вы будете выплачивать 24306 руб.

При выборе между ипотекой и потребительским кредитом, жители России отдают предпочтение последнему. Но ипотека тоже популярна. Очень часто материнский капитал семьи тратят именно на ипотеку. Достоинства ипотеки:

  • молодым семьям предоставляются льготы многими банками;
  • квартира – это недвижимость, которая всегда является стабильным вложением финансов;
  • ипотека для военных, с двумя и более детьми, полностью оплачивается государством;
  • во многих регионах снимать квартиру стоит столько же, как и платить ипотеку.

Недостатки ипотеки:

  • ипотекой могут воспользоваться не все граждане;
  • процентная ставка очень высока (от 11 до 13% годовых);
  • как и при любых кредитах, за просрочку выплат – штраф и пеня;
  • слишком долгий срок выплаты.

Как взять квартиру в ипотеку

Если вы решили, что ипотека – это то, что вам нужно. И вы уверенны в своей платежеспособности, то:

  • выберите квартиру в новостройке или на рынке вторичного жилья. Квартира должна быть удобной, жилой, не иметь изъянов. Продавец должен быть легальным. Будет лучше, если продавец будет знать, что вы выбрали ипотечный кредит.
  • Выберите банк. Некоторые банки предлагают различные льготные условия и программы. Рассмотрите все предложения и определите самое подходящее в вашем случае. Кроме процентной ставки и условий кредитования, узнайте о страховых условиях и сроках, когда начисляется пеня и штрафы при просрочках выплат.
  • Подайте заявления сразу в 2-3 банка.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего и что для этого нужно, подробнее здесь.

Какие документы нужно подготовить

После одобрения банков заявки, вам выдадут полный список документов, необходимый для предоставления. В их число входят:

  • копия паспорта;
  • свидетельство о браке;
  • справка о дееспособности;
  • справка от независимого оценщика квартиры;
  • справка об отсутствии коммунальных задолженностей;
  • свидетельство о регистрации квартиры;
  • кадастровый паспорт и другие документы, предусмотренные банком.

Что надо проверить перед покупкой?

После одобрения вашего выбора, банк выдаст разрешение на заключение сделки купли-продажи. Вы должны будете застраховать недвижимость – это условие банков. В ином случае процентная ставка увеличится.

Как и все документы, перед тем как поставить подпись под кредитным договором и договором купли-продажи, внимательно все прочитайте!

Юристы советуют

Покупка квартиры – это вложение крупной денежной суммы в недвижимость. В любое время вы сможете продать ее или оставить в наследство будущим поколениям. Правильный выбор квартиры сохранит ваши сбережения.

Ипотека – один из видов кредитов на жилую недвижимость. Вы можете воспользоваться ею, если уверены в своей платежеспособности и в том, квартира не станет ветхой за годы выплат. Выбирайте новое жилье.

Источник: https://proprietor.ru/nedvizhimost/prodazha/pravila-pokupki-kvartiry.html

Покупка вторичного жилья 2019 — на что обратить внимание, какие документы нужны, кредит, с чего начать

С юридической точки зрения покупка вторичного жилья существенно не отличается от аналогичной сделки, объектом которой будет квартира в новостройке. Приобретатель недвижимости должен обратить внимание на качество объекта, а также изучить все доступные предложения.

На вторичном рынке можно приобрести квартиру любых габаритов и метража. Предусмотрена возможность купить частный дом, дачу, коттедж, а также комнату в общежитии. Если гражданин стеснен в средствах, то он может приобрести долю в жилом помещении, но это следует делать, только если доля выделена в натуре.

Вторичное жилье также можно приобрести с государственной поддержкой, в том числе при помощи средств материнского капитала. Квартиру на вторичном рынке следует покупать без обременений и притязаний со стороны третьих лиц.

На что обратить внимание?

Следует определиться с районом проживания, а также обратить внимание на инфраструктуру. Желательно, чтобы квартира была расположена в удобной транспортной доступности до центра города и других районов с социально важными объектами. Нужно убедиться, что в районе, где предполагается купить жилье, есть школы, детские сады, аптеки, магазины, а также медицинские учреждения.

Пристальное внимание стоит обратить и на сам объект недвижимости. Квартиру целесообразно осмотреть с компетентным мастером, который сможет оценить ее техническое состояние. Важно, что в жилье не было плесени и сырости, а также аварийного балкона (при его наличии).

Отдельное внимание важно уделить соседям. Осматривать жилье желательно в выходной день. С некоторыми соседями можно пообщаться, чтобы расспросить о продавце недвижимости и районе возможного будущего проживания в целом.

Потенциальному покупателю следует обратить внимание на отсутствие на жилплощади не узаконенных перепланировок. Иначе такую квартиру будет сложно зарегистрировать, а при выявлении несанкционированных изменениях на покупателя может быть наложен административный штраф.

Обращать внимание также стоит на отсутствие на недвижимость притязаний со стороны третьих лиц.

Выяснить это можно, заказав выписку ЕГРН об объекте недвижимости. В ней будут указаны все зарегистрированные права на объект. От покупки квартиры также следует отказаться, если в ЕГРН внесена запись об оспаривании права собственности на недвижимость третьими лицами.

Важно убедиться в том, чтобы в квартире не осталось прописанных лиц. Если купить жилплощадь с прописанными гражданами, то выписывать их придется в судебном порядке.

Иногда суд встает на сторону прописанных граждан и отказывает новым собственникам в удовлетворении иска — по причине сохранения за прописанными гражданами права пользования жильем. Такое может произойти, когда в квартире остался прописанным ребенок, не имеющий другого помещения. Выписать несовершеннолетнего в «никуда» сложно. Для этого потребуется согласие органа опеки.

Покупка вторичного жилья

Выбрать вариант можно из газет, а также на специализированных порталах. Анализ рынка недвижимости в России показывает, что недостатка в предложениях на «вторичке» нет. В продажу регулярно поступают квартиры в стандартных панельных многоэтажных домах и старых пятиэтажках. Приобрести недвижимость также можно в домах-памятниках архитектуры.

В большинстве городах России сохраняются общежития еще советских времен. Если суммы сбережений у граждан небольшие, то для начала они могут остановить выбор на отдельной комнате.

Условно вторичным жильем можно считать квартиры, в том числе студии, в новостройках 1-5 летней давности. С учетом кризисных явлений в экономике РФ многие из них, введенные в эксплуатацию еще несколько лет назад, до сих пор не полностью заселены. Квартиры в них могут многократно перепродаваться, в том числе юридическими лицами.

Порядок действий

Для того чтобы выяснить с чего начать покупку жилья нужно определиться с вариантом недвижимости согласно запланированному бюджету. На многих ресурсах выставлены фото квартиры или дома, но иногда они могут не соответствовать реальному экстерьеру и интерьеру жилплощади. Следует лично убедиться в надлежащем состоянии недвижимости, ее полной цене.

Желательно осмотреть несколько вариантов, а также, по возможности, сбить предложенную цену. Большинство продавцов закладывают в заявленную цену возможность скидки.

Размер торга зависит от обстоятельств продажи, умения покупателя договариваться, а также состояния жилья.

После осмотра недвижимости и согласовании цены можно внести задаток. Его размер определяется сторонами.

Важно

Нужно помнить, что если покупатель внес задаток и позже отказался от сделки, то продавец не обязан возвращать задаток, если только покупатель не сможет доказать в суде, что сделка покупки не состоялась по вине самого продавца.

Это возможно, когда он скрыл недостатки в квартире или доме либо, когда на недвижимость, уже после внесения задатка суд или приставы налагают арест.

Если от продажи отказывается продавец, который взял задаток, то тогда он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Если продавец или покупатель откажутся его заключить, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к оформлению основного договора покупки недвижимости. Срок давности по таким делам составляет 3 месяца с момента пропуска срока заключения договора.

После заключения основного договора, который оформляется в трех экземплярах, стороны обращаются в Росреестр за регистрацией права собственности на недвижимость. Для регистрации права потребуется оформить заявление, принести документы и оплатить госпошлину.

Какие документы нужны?

В 2019 году для покупки вторичного жилья понадобится:

  • договор купли-продажи в трех экземплярах, включая акты приема-передачи денег;
  • выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • паспорта заявителей;
  • квитанция об оплате госпошлины (2 тыс. руб.).

Если документы оформляются представителем покупателя, то понадобится оформить нотариальную доверенность. Сам договор купли-продажи с 1.03.2013 г. регистрировать не нужно, но для надежности сделки это целесообразно сделать.

Срок регистрации права собственности составляет 4-7 дней.

Как заключить договор?

Договор оформляется согласно нормам ст. 548-559 ГК РФ. В нем следует указать:

  • дату, место оформления сделки;
  • полную информацию о продавце и покупателе – паспортные данные, сведения о юридическом лице (если квартиру продает компания);
  • информацию о недвижимости, включая земельный участок, хозяйственные постройки;
  • порядок и дату передачи недвижимости;
  • форма оплаты и порядок передачи денег, дату подписания акта приема-передачи;
  • иные условия – недвижимость может передаваться вместе с мебелью и другим предметами.

Договор должен быть подписан сторонами. Нужно указать количество экземпляров сделки и то, что у них равная юридическая сила. Договор считается правоустанавливающим документом на недвижимость.

Какие риски?

На что обратить внимание при покупке жилья: обязательно стоит убедиться в том, что на квартиру не зарегистрировано никаких обременений и ограничений. От покупки стоит отказаться, если в квартире остаются проживать другие лица, сохраняя за собой право пользования недвижимостью.

Такая ситуация может сложиться при наличии права на недвижимость со стороны отказополучателя – когда наследник получил квартиру и затем ее продал с прописанным человеком, имеющим право проживать в помещении, независимо от смены собственника.

Существуют риски относительно оплаты недвижимости. Не нужно давать задаток или аванс, не оформив его соответствующей распиской.

Желательно вообще его не давать, а передавать всю сумму уже после регистрации права собственности на купленную недвижимость. Для этого следует воспользоваться банковской ячейкой.

Также не стоит покупать квартиру с неоплаченными долгами ЖКУ, так как управляющая организация может попытаться взыскать задолженность с новых собственников, что незаконно.

Покупатель, как и продавец, не могут быть полностью застрахованными от всех рисков. Даже участие риэлторов полностью не гарантирует юридическую чистоту недвижимости. Желательно покупать недвижимость только после ее полной проверки.

Как приобрести в кредит?

Банки предлагают оформить недвижимость в ипотеку, в том числе с государственной поддержкой. Конкретные ипотечные программы следует изучать, обратившись в конкретную финансовую организацию.

Если у граждан есть свои сбережения, но для покупки не хватает немного денег, то можно взять обычный потребительский кредит и всей суммой погасить стоимость недвижимости.

Кредит оформляется отдельным договором. Если он ипотечный, то у него целевое предназначение.

Кредитные продукты, в основном, доступны платежеспособным гражданам, у которых есть средний недостаток. Оформлять покупку недвижимости целесообразно при помощи ответственного и компетентного юриста.

На видео о покупке квартиры на вторичном рынке

Источник: https://realtyurist.ru/zhile/pokupka-vtorichnogo-zhilja/

Как правильно выбрать квартиру в новостройке для покупки

Как правильно выбрать квартиру в новостройке от застройщика по выгодной цене, на солнечной стороне, для проживания и инвестиций, новые правила, на что обращать внимания разберем в статье.

Коснемся вопросов о выборе района и застройщика, типа материала для стен дома, на какой стадии строительства приобретать недвижимость, как влияет на выбор квартиры наличие и отсутствие солнечной стороны и многом другом, что поможет вам сэкономить время на подборе жилплощади для проживания или инвестирования.

Узнайте, на что обращать внимание и как покупать квартиру на вторичном рынке

Как выбрать квартиру в новостройке правильно

Ориентация на бюджет
Прежде чем выбирать район строящихся домов или застройщика, четко определите бюджет будущей покупки. Адекватная оценка финансовых возможностей позволит сэкономить время на подбор строящегося жилья от застройщика.

К тому же цена за 1 кв. метр разнится, если счет выставляется в рублях или валюте. По опыту натерпевшихся стресса дольщиков, рекомендуется оплачивать покупку только рублями.

Варианты размещения строящегося жилого комплекса влияют на его стоимость, например, приобретение квартиры в точечной постройке, размещенной в квартале жилых домов советского периода будет строить дороже, чем в отстроенном квартале жилых домов на абсолютно новой территории, где пока еще не развита инфраструктура.

Почему набившая оскомину рекомендация так важна? Потому что, если вы из последних сил выкраиваете деньги на оплату квартиры, да еще в течение длительного срока, ваша радость от приобретения новой жилплощади превратится в ненависть.

Цель приобретения новостройки
Покупатели делятся на несколько категорий:

  • Приобретая жилье для проживания (например, в связи с расширением семьи);
  • Покупая квартиру в новостройке для инвестирования, с целью перепродать или сдавать в аренду.

Цель влияет на выбор квартиры в новостройке существенно. Так, если вы берете жилплощадь для себя, то не будете учитывать важных факторов, которые априори обязательны при выборе квартиры от застройщика при инвестировании.

Например, при покупке квартиры в новостройке для инвестирования учитывается:

  • Размер арендной ставки;
  • Конечная стоимость квартиры после сдачи дома;
  • Экономическая ситуация в стране и рынке недвижимости;
  • Налоговая нагрузка;
  • Спрос на недвижимость в районе постройки дома и т.д.

Застройщики и район
Почему выбор придется делать одновременно? Потому что оба фактора одинаково важны. Ни для кого не секрет, что застройщики могут не изменять содержание ДДУ для дольщика, даже если он юридически верно обоснует неправомерное содержание договора. Многие девелоперы придерживаются правила6 «Не нравится – не бери».

В связи с этим, будущие дольщики прежде чем выбрать квартиру в Москве или ином городе решают задачку не только по местоположению жилья, но и надежности застройщика.

На что обратить внимание при выборе застройщика:

  • Наличие разрешения от местных властей на строительство жилого комплекса;
  • Учредительные документы и проект дома, утвержденный архитектором;
  • Наличие у девелопера неоплаченных кредитов, их размер, судебных дел;
  • Источник финансирования застройки;
  • Отзывы о построенных ею жилых комплексов от реальных покупателей или жильцов.

Самостоятельно разобраться в документации вам вряд ли получится, поэтому проще нанять юриста, остальное сделаете сами.

Информации о застройщике достаточно на форумах, где активно обсуждаются такие темы дольщиками, либо специалистами, либо теми и другими — в любом случае можно узнать то, чего нет в официальных источниках.

Как проверить застройщика и документы на новостройку, читайте Как выбрать застройщика

Правильное местоположение дома сэкономит вам время и нервы, поэтому обратите внимание на:

  • Близость строящегося дома к веткам метро, остановкам транспорта или дорожным развязкам, интенсивность движения в часы пик, загазованность;
  • Расстояние и время, которое вы будете тратить на поездку до офиса, детсада или школы, если у вас дети, учебы или родственников;
  • Изучите карту местности и выявите размещение поблизости промышленных объектов, ТЭЦ, свалок и соберите информацию об экологии выбранного района;
  • Выясните есть ли поблизости от жилого комплекса места для массового отдыха, которые могут создавать неудобство проживания вам и членам вашей семьи.

Сидя дома вам не выяснить перечисленную информацию, поэтому выбрав несколько районов и застройщиков, посетите офисы и места строительства домов для получения достоверных данных. Район лучше посетить до начала часа-пик и в вечернее время.

На каком этапе строительства выбирать квартиру в новостройке

Будущим дольщикам понятно, что на стадии котлована стоимость квартиры от застройщика дешевле, а по мере продвижения строительства происходит удорожание. К тому же со временем выкупаются самые «вкусные» предложения.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке по цене, в начале строительства (стадия «котлована»), середине или перед сдачей дома? Здесь решают несколько факторов:

  1. Размер суммы для приобретения жилплощади;
  2. Решимость предпринимать рискованные действия.

Вкладывая на стадии «котлована» в покупку жилья в новостройке вы экономите, но сильно рискуете и даже не тем, что стройку «заморозят», а возможном низком качестве жилья. На средней стадии строительства, когда уже построено несколько этажей, качество строительства можно оценить воотчию и даже попросить посетить стройку, чтобы осмотреть стены и потолки.

Тоже самое можно сказать про этап, предшествующий сдаче дома в эксплуатацию. Но в обоих случаях цена за квартиру уже не такая выгодная.

Покупка брони в очереди на долевое участие еще более рискованное решение. Подумайте о том, что это не стадия «котлована» — проект просто на бумаге и завтра даже ее может не стать.

Как выбрать квартиру в новостройке для покупки: на что обратить внимание

Предварительное ознакомление
Изучите документацию от застройщика, где указаны основные параметры квартиры. Это может быть «рыба» договора долевого участия. Заодно проверите ДДУ на наличие «подводных камней». Вас интересует:

  1. Планировка (поменьше стен, примыкающих к соседям);
  2. Высота потолков (не менее 2.70 метра, чтобы оформить полы и потолок);
  3. Вариант отделки и цена (черновая, чистовая);
  4. Наличие правильно проложенной электропроводки;
  5. Водопровод и отопление (возможность установки счетчиков тепла);
  6. Систему вентиляции;
  7. Степень шумоизоляции;
  8. Вид из окна (предпочтительнее выбирать квартиру на солнечной стороне, чтобы напротив не было неоновых вывесок ресторанов, клубов, отелей);
  9. Отсутствие стены, граничащей с шахтой лифта;
  10. Угловую квартиру рассматривать, как последний из вариантов.

Материал стен
Для правильного выбора жилья в новостройке перед покупкой, определитесь, с плюсами и минусами материалов, из которых построен дом, которые вы приемлите. Типы строящихся домов, в зависимости от материала:

  • Панельные;
  • Кирпичные;
  • Каркасно-монолитные;
  • Монолитные.

Первый тип «панелька», уступает следующим двум по звуко- и теплоизоляции. Второй (кирпичный) хуже по теплоизоляции, чем каркасно-монолитный.

Информация о типе стен и внутренних перекрытий содержится в строительной документации, которую можно запросить перед покупкой у девелопера.

На каком этаже выбрать квартиру в новостройке?
Застройщик прекрасно осведомлен о недостатках первых и последних этажей, поэтому при продаже может делать существенные скидки. Вам же самим решать, брать жилплощадь на среднем этаже или на крайних.

Чтобы определиться с выбором читайте статьи:

  • плюсы и минусы первого этажа;
  • недостатки последнего этажа.

Определяясь с этажом, подумайте, насколько вам будет комфортно добираться до квартиры, в случае отсутствия электричества или поломки лифта.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке на солнечной стороне
Достаточно сориентироваться на местности, узнав где северная и южная сторона и откуда восходит солнце. Для начала выберите квартиры новостройки, окна которых выходят на южную сторону. Посмотрите варианты с выходом на восточную сторону.

В идеале, если у вас 2-3—4 комнатная квартира, чтобы окна выходили на восток и юг. В этом случае, в квартире будет достаточно солнца, со стороны юга почти всегда, а с востока – в первой половине дня.

На западной стороне тоже неплохой вариант, отличается от восточного тем, что солнце освещает квартиру во второй половине дня.

Совет

Чтобы правильно выбрать квартиру в новостройке от застройщика, обратите внимание на:

  1. Наличие платных и бесплатных парковочных мест во дворе и вблизи него;
  2. Обустройство двора (детская площадка, пешеходные дорожки, подъездные пути к жилому комплексу);
  3. Наличие грузового лифта;
  4. Отсутствие трещин на потолке, полах и стенах коридоров, внешних стен здания, окнах (посмотреть, чтобы не осыпалась штукатурка);
  5. Ширина лестничных маршев;
  6. Количество квартир на этажах (не более 3-4);
  7. Утепление уличных стен жилого комплекса.

Как выбрать квартиру в строящемся доме: советы

Регистрация договора в Росреестре Для новостроек — это договор долевого участия (по Федеральному закону № 214).

Другое оформление покупки строящихся новостроек законом не предусмотрено.

Расчеты при покупке квартиры в новостройке только по безналу
Решив купить квартиру в новостройке, все финансовые операции необходимо проводить через безналичную оплату.

Если при продаже квартиры в новостройке настаивают на наличном расчете, то вам должны выдать чек контрольно-кассовой машины (ККМ) и квитанция к приходному кассовому ордеру.

Не подписывать лишних бумаг
У случае затягивания сроков строительства новостройки, застройщик может вам предложить подписать соглашение о продлении сроков предоставления квартиры в новостройке — это соглашение не надо подписывать.

Если вы его подпишите, значит позднее взыскать неустойку, в связи с невыполнением застройщиком своих обязательств — не сможете.

Внимание при приеме сдаваемой застройщиком квартиры
По окончании строительства застройщик предложит принять квартиру, которую вы у него приобрели. Если при внешнем осмотре вы выявили какие-то недостатки, то их необходимо указать в акте приема-передачи. Застройщик должен их устранить.

В случае отказа застройщика устранять выявленные вами недостатки и отказа подписывать акт приема-передачи квартиры с указанными вами недостатками — направляйте в адрес застройщика претензию, с ссылкой на недостатки и необходимость их устранить в определенные сроки.

Читайте о том, как принять квартиру у застройщика и как заполнить Смотровой лист

Соответствие площадей квартиры в документах и действительности
Составляя и подписывая договор о долевом участии, тщательно проверяйте характеристики приобретаемой квартиры в новостройке, в частности речь идет о площади.

Если вы обнаружили несоответствие и предоставляемая площадь в квартире меньше, указанной в договоре долевого участия с застройщиком — вы можете потребовать компенсацию, согласно ст.4 Федерального Закона №214.

Во избежание подобных случаев застройщики, в договоре долевого участия, могут устанавливать определенный предел расхождения площадей в квартирах и готовы идти вам навстречу, если этот предел превышен.

Но в этом случае суд может признать подобную оговорку застройщика недействительной в сто процентов случаев.

Будьте готовы к тому, что подобные условия в договоре могут появиться и решения их, в основном, происходят в судебном порядке. Помните, что обещания на словах о внесении изменений в договор долевого участия «потом» — это всего лишь слова.

Обратите внимание

Конечно, такой объем информации и действий зачастую непосилен для человека неподготовленного. Хорошо, что есть проверенные в деле юристы, которые уже натаскались по решению жилищных вопросов и довольно редко просиживают в кабинете, потому что решают вопросы своих клиентов.

Основываясь на приведенных в статье правилах вам будет легче правильно выбрать квартиру в строящемся доме.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/novostroyki-12-sovetov-pri-pokupke-kvartiryi.html

Ссылка на основную публикацию