На что обратить внимание при покупке квартиры?

Как провести осмотр квартиры перед покупкой и на что обратить внимание?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Как осуществить подготовку?

Начальным шагом перед покупкой служит геолокация квартиры. Подробно изучите местность. Если в семье есть дети, заранее узнайте расположение детского сада или школы до нового дома. Учитывайте и безопасность окрестностей.

Не прославился ли тот или иной район с негативной точки зрения? Помимо вышеуказанных факторов, если участок расположен рядом с трассой, проблема может быть связана с шумом. Учитывайте остановку общественного транспорта, широко известные организации и круглосуточные магазины. Именно они могут улучшить или же усложнить жизнь.

Важно! Как только вам удалось определиться с жильем, попытайтесь тщательно изучить документы собственности осматриваемого дома.

На что еще следует обратить внимание покупателю перед сделкой мы рассказывали в отдельной статье.

Часы посещения

Давайте подумаем какое лучшее время для покупки квартиры. Период осмотра следует подбирать в дневное время суток. Оно даст понять насколько светлой является квартира. И именно благодаря данному освещению, можно внимательней изучить все недостатки.

Просмотр часто производится с хозяевами дома, именно поэтому к их словам следует прислушиваться крайне внимательно. Договариваясь с собственниками, соглашайтесь только на индивидуальный показ, так вам удастся обследовать помещение полностью.

Требуются ли деньги?

Конечно же, нет. Если дело дошло до предварительной платы за проверку дома, это мошенники (как обезопасить себя от мошенников?). Ведь в интересах собственников присутствует продажа недвижимости, а в вашем полная покупка того же помещения.

Обманщиков в данном деле немало, как только речь заходит о деньгах, можно сразу определить, какой интерес присутствует у предлагающего.

Что нужно взять с собой?

Необходимо взять следующее:

  1. ежедневник для записей;
  2. ручку;
  3. блокнот;
  4. фонарик.

Именно этот набор поможет запомнить все плюсы и минусы осматриваемой квартиры.

Главное, не бойтесь переспрашивать у продавца малейшие детали. Отнеситесь к этому со всей серьезностью. Даже если вопрос кажется наиглупейшим – повторите его, ведь квартира – это дорогостоящая недвижимость, которой требуется дать подробную характеристику. О том, что следует уточнить и какие вопросы задавать продавцу мы писали здесь.

На заметку. Если у собственников есть риэлтор, предоставьте возможность ответить двум сторонам. Их ответы могут сильно отличаться от действительности.

При покупке квартиры, следует обратить внимание на:

  • двор;
  • состояние подъезда;
  • присутствие лифта;
  • шумоизоляция;
  • расположение соседей.

Оценка местности недалеко от дома

Критиковать территорию возле здания следует настороженно. Перед тем как проделать путь, рассчитайте сколько времени ушло на дорогу и на каком транспорте была совершена поездка. Прогуляйтесь рядом с домом и осмотритесь, нет ли негативных факторов, которые могут повлиять на ваше решение. Лучше всего сделать полный осмотр днем и вечером.

Определите все ближайшие населенные пункты, которые вам могут понадобиться: аптеки, больницы, магазины шаговой доступности.

Обследование подъезда

После полного исследования местности и положительного результата, можно смело переходить на следующую ступень – осмотр подъезда.

Войдя в парадную, постарайтесь оценить его чистоту. Какое количество уборок производилось и насколько качественно? Свяжитесь с главной по дому. И расспросите ее обо всех нюансах, связанных с жильем. Проверьте есть ли в подъезде лифт, проверьте пригодность окон и насколько тепло в помещении.

Обследование помещения

Важная часть – это анализ помещения внутри. Оценивать дом стоит утром при дневном освещении, наблюдая за всеми изъянами. Постучите по стенам, осмотрите присутствуют ли трещины или любые другие проблемы. Расспросите у жильца, когда была совершена постройка дома и насколько доброжелательны соседи.

Справка. При покупке обязательно узнайте о соответствии планировки жилья. Если квартира не будет пригодна, то вам придётся заплатить штраф от 1000 – 1500 рублей по п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.

Помимо данного пункта, может потребоваться восстановление первоначального вида квартиры, а это п. 3, ч. 5 ст. 29 ЖК РФ. Здесь говориться о самовольной перепланировке без согласования с органом.

Если подобный вопрос будет проигнорирован, присутствует возможность потерять недавно приобретенную покупку.

Вторичка

При покупке вторичной площади важно проверить подлинные документы продавца. Перед запросом попросите у владельца паспорт, это подтвердит его личность на имущество жилья.

Для вторичного дома следует проверить:

  • каким образом жилье перешло к хозяину;
  • долю владения собственника на данную площадь;
  • подробную схему квартиры, где можно определить, соответствует ли она действительности;
  • полную дату построения здания;
  • документ, подтверждающий сколько лиц прописано в доме.

Новостройка

К осмотру новостройки следует подойти со всей серьезностью. Ведь на жилье могут сэкономить, и эта экономия отразиться на возведении некачественной постройки дома. Заранее изучите Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в котором говориться об определении состава общего имущества.

В него входит:

  • подъезд;
  • лифт;
  • лестничное помещение;
  • крыша здания;
  • ограждение;
  • конструкции для перемещений инвалидов;
  • участок, на котором был сооружен дом;
  • системы учета коммунальных ресурсов;
  • внутридомовая система холодного и горячего водоснабжения;
  • инженерная система водоотведения;
  • внутридомовая система отопления;
  • внутридомовая система электроснабжения.

Внимание! При проверке нового жилья, проверьте на пригодность трубы водопровода и электроснабжения. При небольших недостатках, у вас всегда есть возможность договориться с застройщиком в устранении неполадок за его счет.

Всю важную информацию о том, что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке, а также на что обращать внимание при осмотре недвижимости, вы найдете в другой статье.

Проверка жилищных условий

Оказавшись внутри квартиры, следует проверить наличие каждого пункта. Только ваша заинтересованность приведет к выгодной сделке.

Подлежит осмотру: Критерии оценивания
Планировка квартиры Должно быть соответствие первоначальной схемы жилья. Для этого нужно попросить документы БТИ.
Стены В квартире должно быть тепло. Если же этого не ощущается, стоит тщательно осмотреть стены. Именно они могут служить проблемой холода и быть причиной шума в любое время суток.
Потолки Стена у потолка должна быть ровной и без малейших протечек. Если в квартире присутствует натяжной потолок, за ним могут находиться неприятные сюрпризы.
Если покупка осуществляется на первом этаже Уделите внимание полу. Он должен быть в идеальном состоянии.
Если покупка осуществляется на последнем этаже Уделите внимание потолку. Нет ли на нем следов потеков после дождя?
Пол Если присутствует деревянный пол, на нем не должно быть звуков и иных неприятных ощущений.
Балконные окна и двери Не должно присутствовать щелей и оконных сколов. Такая погрешность допустима, только при полной их замене.
Балкон Состояние стен и пола внутри балкона должно быть без потеков.
Канализационные трубы Не должно быть сырости и проблем со сливом воды.
Газопроводные трубы Должны работать без перебоев.
Батареи При покупке в холодное время суток, проверьте теплоту батареи. Наличие трещин недопустимо.

На заметку. Если в планах есть ремонт, небольшие дефекты в доме допустимы.

Именно риэлтор специализируется на выгодных условиях приобретения дома, а также на его покупке. Если в ваших планах не только купить квартиру, но и продать, можно смело договариваться с данным специалистом.

Основываясь на опыте, риэлтор предоставит вам список выгодных сделок, а выбор, конечно же, останется за вами. Помимо предоставления помещений, в его обязанности входит огромное количество дел. К примеру, составление акта осмотра помещения.

Акт

Чтобы понять в каком состоянии находится квартира следует подготовить особый документ. В настоящее время таким документом является акт осмотра.

В него входит:

  1. дата осмотра;
  2. геолокация здания (полный адрес);
  3. фамилии собственника и покупателя;
  4. планировка здания и его сооружение;
  5. информация о новой планировке и ее узаконенное принятие;
  6. оценка осмотра: положительная или отрицательная (подробное описание);
  7. подписи двух сторон.

Скачать бланк акта осмотра жилого помещения

Доверенность

Если у продавца нет времени на показ квартиры, она перекладывается на плечи риэлтора. Именно доверенность может подтвердить, что собственник не имеет претензий того, чтобы осмотр был проведен другим лицом.

Такая доверенность должна регистрироваться у нотариуса.

Обратите внимание! При встрече с риэлтором обращайте внимание на его опыт и количество положительных сделок. Помимо этого, можно запросить его сертификат или рекомендации от уже работающих с ним людей.

В доверенность на осмотр входит:

  • дата подписания;
  • место проведения договора;
  • информация собственника и риэлтора, в которые также включены и паспортные данные;
  • список того, что будет выполнять доверенный поручитель;
  • дата выполнения обязанностей и дата прекращения их выполнения.

Договор должен быть выполнен безошибочно, иначе он будет недействителен.

Чаще всего покупатели не изучают каждый угол квартиры, а после разочаровываются в покупке. Чтобы такого не произошло, сконцентрируйтесь на изучении всей площади жилья. Если в доме предстоит ремонт, заранее рассчитайте всю его стоимость. В непродуманном случае, это может грозить дорогостоящим ремонтом.

Если в помещении есть недостатки, которые нельзя устранить, дважды подумайте – нужна ли вам такая квартира?

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/chto-nuzhno-znat-pokupatelyu/osmotr.html

При покупке квартиры на что обратить внимание? Список документов, необходимых при покупке квартиры :

Покупка квартиры – это достаточно сложный и длительный процесс, который требует особого внимания и осторожного отношения. Мало того, что на кону стоит крупная сумма денег, так еще решается вопрос о крыше над головой.

Покупая квартиру, нужно быть максимально бдительным, чтоб не попасться на многочисленные уловки мошенников. Даже если покупатель имеет дело с добросовестным продавцом, существует большая вероятность появления непредвиденных ситуаций при покупке квартиры.

На что обратить внимание, чтобы приобретаемое жилье не разочаровало в будущем?

Месторасположение квартиры

Приобретая жилье, необходимо все тщательно взвешивать. Важно, чтобы удобно было не только внутри, но и снаружи. Поэтому первое, на что стоит обратить внимание, — это район города, где расположена квартира. Кроме таких важных характеристик, как близость к местам работы, учебы, простота выезда на дачу, нужно учитывать инфраструктуру района:

  • владельцам автомобилей следует оценить наличие стоянки и свободных машиномест;
  • если вы регулярно пользуетесь услугами общественного транспорта, желательно, чтобы метро или автобусная остановка находились в шаговой доступности;
  • не лишним будет наличие продуктового рынка или крупного магазина;
  • подумайте о самых маленьких членах семьи – детская площадка или сквер у дома будут очень кстати, да и близкое расположение садика или школы также играют важную роль;
  • если вы любите заниматься спортом, посмотрите, нет ли поблизости фитнес-клуба, тренажерного зала или бассейна;
  • не забывайте про детскую и взрослую поликлинику.

Знакомство с соседями

Если с задачей вы справились и подобрали несколько вариантов, которые, в принципе, соответствуют всем вышеперечисленным требованиям, нужно лично ознакомиться с преимуществами и недостатками каждой квартиры.

Договариваться о просмотре лучше в светлое время суток. Желательно приехать ранее назначенного времени, чтоб самостоятельно составить четкое представление о возможных транспортных проблемах и осмотреть местность.

Это играет важную роль и может повлиять на окончательное решение при покупке квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

На что обратить внимание в первую очередь? Парадная – это лицо дома, которое может многое рассказать о будущих соседях. Люди, живущие по соседству, в состоянии сильно повлиять на качество жизни в новой квартире.

Всегда есть вероятность того, что сосед по лестничной клетке — алкоголик, который будет устраивать ночные пьянки.

Или над вами проживает многодетная семья, тогда детский плач, крики и визги надолго станут вашими спутниками жизни.

Осмотр квартиры

Для составления более объективного мнения о жилом помещении лучше проводить осмотр без мебели.

Проверка квартиры при покупке должна начинаться с просмотра коммуникаций: электропроводки, канализационной системы, водопроводных труб, отопительных радиаторов, особенно если ремонт после покупки не входит в ваши планы.

Обратите внимание

Немаловажным является теплопроводные свойства помещения. Осматривая квартиру в холодное время года, можно оценить отопление, но нельзя с уверенность сказать, насколько жарко в ней будет летом, и наоборот.

Пол, потолок, межкомнатные и входные двери, сантехнические приборы, стеклопакеты, общее состояние кухни и ванной комнаты – это самые дорогостоящие и трудоемкие места в плане ремонта, которые подлежат тщательному осмотру при покупке квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

На что обратить внимание в угловых помещениях? В данном случае стены – это главный показатель. Наличие плесени на них говорит о сырости и повышенной влажности в комнатах. В квартирах на верхних этажах может протекать крыша, в результате чего образуются подтеки на потолке. Сырость наблюдается и в помещениях на первых этажах. Это свидетельствует о том, что подвал плохо вентилируется.

Насторожить должно наличие предпродажного косметического ремонта, который, скорее всего, сделан с целью скрытия различных изъянов. Лучше, если ремонту несколько лет, и он «обжит» владельцами квартиры. Проверьте звукоизоляцию помещения в абсолютной тишине. Насколько слышен шум транспорта и звуки с улицы?

Юридическая сторона вопроса

Кроме качественных характеристик приобретаемого жилья, нельзя забывать о юридической стороне вопроса. Помните: у продавца обязательно должен быть правоустанавливающий документ на жилое помещение. Список документов при покупке квартиры, которые подтверждают право собственности на продаваемую недвижимость:

  1. Договор купли-продажи, договор дарения, мены, пожертвования или пожизненного содержания.
  2. Свидетельство о праве собственности или о праве на наследство.
  3. Биржевое соглашение.
  4. Решение суда, вступившее в силу.
  5. Свидетельство о приобретении недвижимости на аукционе или с публичных торгов.

Кроме этого, право собственности, подтвержденное одним из вышеуказанных документов, в обязательном порядке должно пройти регистрацию в органах технической инвентаризации. Оформление покупки квартиры должно происходить только после предоставления специальной выписки из государственного реестра, которая является законным доказательством проведенной сделки.

Читайте также:  Операторы связи будут сообщать банкам о смене номера абонентом

Квартиры в новостройках

Покупка квартиры в новостройке – это достаточно рискованный шаг, и не всегда риск оправдывает себя. Как правило, стоимость жилья здесь не намного ниже стоимости готовых квартир. Покупая недвижимость в новостройке практически по рыночной цене, вы сталкиваетесь с необоснованно завышенными рисками по сравнению с жильем на вторичном рынке.

Для того чтобы не попасть в руки мошенников, нужно оценить всевозможные ситуации при покупке квартиры. На что обратить внимание при выборе новостройки:

  1. Степень готовности дома. Если риэлтор утверждает, что дом практически готов, все коммуникации проведены, лучше убедиться в этом воочию и посетить место строительства.
  2. Договор. Поинтересуйтесь, какой договор вам предлагают заключить. Лучше, если это будет договор долевого участия (ДДУ). Он имеет преимущества перед предварительными договорами и автоматически подтверждает, что у застройщика есть разрешение на строительство. К тому же в случае банкротства ваши требования будут обеспечены залогом.
  3. Аккредитация новостройки в банке – это количество банков, которые могут предоставить кредит на покупку жилья. Если ни один банк не кредитует, это означает, что у застройщика есть определенные трудности.
  4. Репутация застройщика. Ознакомьтесь с ранее введенными в эксплуатацию объектами строительства, возможными финансовыми проблемами застройщика и историей компании.
  5. Проверьте документы:
  • инвестиционный контракт;
  • проектную документацию;
  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
  • договор со страховой компанией;
  • выписку из единого реестра на недвижимое имущество;
  • регистрационные и учредительные документы застройщика;
  • форму договора, по которому будет производиться покупка квартиры.

Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке

Приобретение жилья всегда связано с множеством юридических нюансов и тонкостей, которые знает не каждый. Поэтому важно тщательно и скрупулезно отнестись к этому вопросу. Как же не ошибиться, покупая вторичное жилье?

Во-первых, нужно внимательно изучить документы на право собственности продавца. Это могут быть договоры купли-продажи, дарения, наследственности, решения суда, которые вступили в силу.

Во-вторых, несовершеннолетние дети могут иметь право собственности на вторичное жилье или право пользования квартирой.

Перед покупкой недвижимости попросите продавца предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Если дети не являются собственниками квартиры, а только прописаны в ней, они должны быть выписаны и прописаны в другом месте. Если эти условия не соблюдены, суд расторгнет договор купли-продажи в интересах ребенка.

В-третьих, проверяя паспорт владельца квартиры, обратите внимание на наличие штампов о браках-разводах. Сверьте их даты с датами документов, подтверждающих право на собственность. Если недвижимость куплена в браке, супруг имеет право на половину квартиры, даже если он не прописан и не проживал в данном помещении.

В-четвертых, лучше, если к моменту подписания договора купли-продажи все жильцы будут прописаны в другом месте. Узнайте про отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из них находится в больнице, армии, местах лишения свободы. Вернувшись, они имеют право оспорить сделку, совершенную без их ведома.

Важно

В-пятых, совершая сделку по доверенности, ознакомьтесь с полномочиями обладателя этого документа. Все юридически значимые действия должны быть прописаны в доверенности.

Там же может быть указан диапазон цен, за рамки которых представитель не имеет права выходить. Проверьте срок действия доверенности. Если дата выдачи не указана, документ недействителен.

В случае смерти доверителя доверенность аннулируется.

В-шестых, приобретая квартиру, полученную в наследство, стоит учитывать, что в течение 6 месяцев после смерти владельца могут появиться новые претенденты на имущество. Лучше, если продавец – единственный наследник по завещанию. Его права должны быть закреплены в свидетельстве о праве на наследство.

Последнее, что стоит проверить, – это история квартиры. Попросите владельца предоставить выписку из Единого государственного реестра прав. Так вы можете узнать о всех зарегистрированных в квартире лицах. Насторожиться следует, если недвижимость за последние годы часто меняла владельцев.

Порядок действий при покупке квартиры

Нет особой разницы, приобретается квартира на вторичном рынке или в новостройке. Этапы оформления жилья в собственность не слишком отличаются. В любом случае последовательность действий вполне понятна.

1 этап. Проверка и оформление документов при покупке квартиры.

2 этап. Подписание договора отчуждения (в случае покупки жилья на вторичном рынке) или акта приема-передачи (в случае приобретения недвижимости в новостройке).

3 этап. Регистрация при покупке квартиры права собственности на приобретенную жилплощадь в государственных органах.

Проверка и оформление документов

Большинству граждан не часто приходится сталкиваться с таким понятием, как покупка квартиры. Какие документы нужны? Из каких этапов состоит оформление недвижимости? Как провести сделку на законных основаниях? Это далеко не весь перечень вопросов, которые возникают при проведении подобных сделок.

Список документов, которые подлежат обязательной проверке при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке, приведен ранее. Если в ходе проверки бумаг никаких вопросов не возникло, можно приступать к подписанию предварительного договора и внесению предоплаты. Существует несколько видов предоплаты:

  • Задаток при покупке квартиры – это определенная денежная сумма, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве гарантии проводимой сделки. Если в дальнейшем покупатель по каким-либо причинам отказывается приобретать жилье, деньги ему не возвращаются. В случае аннулирования сделки по инициативе собственника задаток при покупке квартиры выплачивается в двойном размере. Передача задатка в обязательном порядке фиксируется нотариусом в специальном документе.
  • Аванс – это сумма денег, которая вносится покупателем в качестве предоплаты. Если сделка аннулируется, аванс возвращается покупателю. Соглашение о передаче предоплаты также письменно фиксируется, однако присутствие нотариуса необязательно.

Договор отчуждения или акт приема-передачи

В зависимости от того, приобретена квартира в новостройке или на вторичном рынке, у покупателя вместе с договором обязательно должен быть акт приема-передачи или договор отчуждения. При отсутствии этих документов суд может признать недействительным даже оплаченный и зарегистрированный договор.

Договор отчуждения – это документ, на основании которого рассчитывается налог для продавца. Он фактически подтверждает согласие обеих сторон на проведение сделки и составление договора купли-продажи в дальнейшем.

Акт приема-передачи составляется в случае покупки жилья в новостройке. После его подписания покупатель становится собственником квартиры, однако передача недвижимости может производиться только после подписания договора купли-продажи во время регистрации в государственных органах или получения свидетельства о праве на собственность.

Государственная регистрация

Государственная регистрация является законным доказательством наличия права собственности на жилую недвижимость, причем вне зависимости от того, приобретена она в новостройке или на вторичном рынке.

Оформление права собственности происходит в течение 30 календарных дней с момента предоставления необходимого пакета документов.

После проверки документов регистраторы фиксируют в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) пометку о том, что право собственности на недвижимость оформлено.

Сроки покупки квартиры

Покупателей недвижимости в первую очередь волнует вопрос о том, за какую стоимость можно купить квартиру. Но не меньший интерес вызывают и сроки проведения сделки.

Все зависит от наличия необходимых документов, отсутствия спорных вопросов и других нюансов, которые требуют лишних затрат времени.

При хорошем раскладе и обоюдном согласии сторон сделку можно провести в течение одного месяца.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-pri-pokupke-kvartiry-na-chto-obratit-vnimanie.html

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

5/5 (4)

Сфера недвижимости признается одной из проблемных, поскольку указанная область регулируется законами, противоречащими друг другу и не позволяющими скоординировать отношения продавца и покупателя. Практика показывает, что нередко покупатели остаются без денег и жилья ввиду заключения сделки с мошенниками.

Заметьте! Практика показывает такие проблемы, возможность и порядок предотвращения которых рассмотрены профессионалами:

  • владелец квартиры заявляет, что подписывал соглашение в неадекватном состоянии или под давлением покупателя. Здесь определяется риск того, что деньги придется вернуть, но только ту сумму, что прописана в соглашении и нередко не соответствует реально переданной стоимости жилья. Чтобы избежать проблем в будущем, нужно не только подписывать соглашение, но и брать расписку о том, что деньги приняты. Кроме того, нужно привлекать в качестве свидетелей родственников и нотариуса, чтобы не возникало вопроса о действительности сделки;
  • при совершении сделки появились другие жильцы квартиры, которые не прошли приватизацию, отбывали тюремный срок, находились в армии и так далее. Такие субъекты по итогу сделки наделяются возможностью проживания с новым владельцем, и если сами граждане не откажутся от доли, то новый собственник не сможет ничего сделать даже через суд. Чтобы в будущем избежать проблем, нужно заранее проверять наличие других жильцов путем обращения в паспортный стол и получения выписок из домовых книг. Также при обнаружении претендентов на проживание можно получить со стороны таковых заверенный у нотариуса отказ или согласие на сделку;
  • риелтор оказался мошенником, после чего собственник просто аннулирует сделку. Здесь есть риск сговора, что приводит к отсутствию возможности у покупателя вернуть деньги и жилье. В такой ситуации можно только изначально проверить компанию риелтора, изучить отзывы, добиться личной встречи с владельцем квартиры, проверить сведения о жилье через реестр. Также передавать деньги следует через банковскую ячейку, привлекая собственника, риелтора и нотариуса для координации сделки;
  • продавцом квартиры выступает разведенный мужчина, что приводит к отстаиванию прав детей на жилье. Согласно закону, мужчина будет наделяться обязательствами в отношении детей и бывшей супруги. Чтобы совершить сделку, мужчине придется получить согласие супруги и подтвердить отсутствие претензий;
  • в квартире, выставленной на продажу, прописаны дети в возрасте до восемнадцати лет, а продавец отказывается снять таковых с учета. Проблема в том, что можно не получить согласие на сделку, которое дается органами опеки и попечительства. Вызвано это тем, что дети должны проживать с матерью и иметь прописку. Если ребенка выписать, то обязательно нужно тут же прописать в жилье с равнозначными условиями. Для разрешения ситуации нужно потребовать у продавца письменного объяснения о том, куда намерены переезжать дети, а также потребуется оформление обязательства, гарантирующего, что по итогу сделки дети будут выписаны и зарегистрированы в ином месте;
  • установлен факт незаконной перестройки квартиры. Новый собственник может быть принужден к оплате штрафа за подобную постройку. Чтобы избежать этого, следует потребовать со стороны продавца самостоятельно узаконить перестройку;
  • продаваемое жилье обременено ипотекой. Такой вариант гарантирует, что с документами все в порядке, но в дальнейшем могут возникнуть трудности с пропиской детей, особенно если использовался материнский капитал. Можно произвести погашение ипотеки, также следует посетить банк, изучить ипотечный договор и так далее.

Практика включает гораздо больше проблем.

Многие связаны именно с мошенничеством, поскольку законные обременения, нехватка документов, необходимость оформления согласия – все это можно исправить, что же касается мошенников, то зачастую вернуть деньги и жилье становится невозможно. Кроме того, всегда следует помнить о личной проверке как жилья, так и продавца. Любые сомнения в итоге могут вылиться в неприятности.

Стоит обращать внимание на продавцов. Если это пожилая женщина, то не значит, что она не сможет обмануть. Данный вариант распространен широко, поскольку люди легко доверяют таким бабулям. И самое неприятное то, что даже если найти мошенника, то вернуть деньги практически невозможно, так же, как и получить квартиру.

Источник: https://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke.html

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке? Как правильно выбрать вторичное жилье?

Покупка квартиры, как и другие сделки, в которых фигурируют значительные денежные суммы, связана с опасными рисками.

Если не ознакомиться с законодательством или заключать сделки без помощи юристов, можно потерять и деньги, и купленную недвижимость.

В статье рассмотрим, на что обратить внимание при покупке квартиры, а также на что нужно обратить внимание при приобретении квартиры в новостройке, от застройщика и в ипотеку в 2019 году.

Скачать образцы документов

Как выбрать квартиру для покупки: на что обратить внимание, факторы риска

Сделки с недвижимостью – сложнейшая категория гражданско-правовых отношений. Крупные денежные суммы, которые сопровождают приобретение квартиры, – это приманка для мошенников и аферистов. На что обратить внимание, когда покупаешь квартиру:

  • чистота приобретаемой недвижимости. Из-за недостаточной юридической подкованности можно потерять право собственности на купленное жилье;
  • несанкционированная перепланировка. Если перепланировка не была согласована, новому владельцу придется платить штраф или возвращать квартиру в прежнее состояние;
  • проблемы, которые тесно связаны с безопасностью оформления сделки.

Покупаем квартиру: на что обратить внимание, что уточнить

Перед покупкой необходимо узнать:

  • точное количество владельцев (проверке обязательно подлежит свидетельство о праве собственности);
  • источники финансирования предыдущих сделок (могут быть определенные подвохи при оплате средствами материнского капитала);
  • наличие несовершеннолетних собственников или недееспособных лиц;
  • число зарегистрированных и проживающих на жилплощади лиц, их намерение выписаться из нее;
  • действительность технического паспорта, наличие перепланировок;
  • получена ли квартира по наследству.

На что нужно обратить внимание в документах при покупке квартиры?

Нередко бывает, что мошенники продают квартиру по поддельным документам или по фальшивой, или просроченной доверенности. Лицо, выдавшее подлинную доверенность, может ее аннулировать.

Обычно злоумышленники оформляют доверенность на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, лиц с алкогольной или наркотической зависимостью. Настоящий владелец может не знать, что его жилье продается, или умереть к моменту продажи.

Читайте также:  Какие изменения произойдут в егэ 2019 года (в кимах)

На что следует обратить внимание при покупке квартиры с нарушениями по приватизации?

В 90-х годах часто нарушались права несовершеннолетних, которых не включали в число собственников при проведении приватизации. Также если один из проживающих отказался от приватизации, но дал на нее согласие, он сохраняет право пользоваться помещением даже после того, как квартиру продадут.

На что обратить внимание, покупая квартиру, полученную продавцом по наследству?

При продаже недвижимости, полученной по договору дарения, ренты, по наследству, по прочим договорам после оформления сделки купли-продажи недвижимости могут появиться другие наследники, также претендующие на данное жилье: дети от предыдущих браков, наследники второй очереди, внуки наследодателя, претендующие на наследство по представлению (ст. 1146 ГК РФ). Также нужно помнить о лицах, которые имеют законное право на обязательную долю в наследстве.

На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала?

Такая жилплощадь по закону оформляется в общую собственность и родителей, и детей. Обязательно указываются размеры долей. Но данное правило не всегда соблюдается, так как точную долю не всегда можно выделить, и некоторые собственники избегают того, чтобы обременять свою недвижимость правами несовершеннолетних.

На что обратить внимание при покупке вторичного жилья, чтобы сделка не была оспорена?

Состоявшаяся сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена, если:

  • один из собственников является несовершеннолетним, психически нездоровым человеком, алкоголиком или наркоманом;
  • недвижимое имущество арестовано, находится в залоге, является предметом судебной тяжбы, имеются другие скрытые обременения;
  • среди собственников продаваемой недвижимости есть граждане, которые сели в тюрьму, военнослужащие или бесследно исчезнувшие. За такой категорией граждан сохраняется право проживания и пользования недвижимостью. Продавцы перед заключением сделки упорно стараются убедить покупателя в том, что отсутствующие жильцы не станут претендовать на продаваемую недвижимость и подкреплять доводы письменным (вероятно, фальшивым) согласием на ее продажу. Образец согласия можно скачать здесь;
  • нарушаются преимущественные права продажи комнат или долей. Перед продажей комнаты продавец должен предложить соседям или долевым собственникам выкупить комнату;
  • продажа недвижимости по поддельному паспорту. Мошенники могли украсть документ у другого человека, или злоумышленник получает на себя новый паспорт, проводя сделку по старому;
  • дом вошел в план на расселение.

На что обратить внимание при покупке квартиры вторички с несовершеннолетними собственниками?

Сделка по продаже жилья, среди собственников которой числятся несовершеннолетние граждане, осуществляется только с согласия органов опеки. Жилищные условия граждан, которые не достигли 18 лет, не должны ухудшаться, иначе сделку признают недействительной.

Если несовершеннолетний не достиг 14 лет, договор подписывается его родителями или законными представителями. Граждане 14-18 лет заключают сделку самостоятельно, при наличии нотариально оформленного согласия родителей или опекунов, получивших предварительное разрешение органов опеки.

На что обратить внимание, когда покупаешь квартиру вторичку, а собственник женат или замужем?

Согласно Семейному кодексу РФ, нажитое в браке имущество признают общей собственностью супругов. Поэтому распоряжаться им они должны вместе. Согласие на продажу квартиры заверяется нотариально.

При отсутствии такого согласия второй супруг с нарушенными правами имеет право оспорить состоявшуюся сделку. Перед заключением договора купли-продажи следует удостовериться в том, что квартира не была приобретена в браке. Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

На что обращают внимание при покупке квартиры с перепланировкой?

Довольно часто жильцы делают перепланировку, чтобы убрать лишние перегородки и объединить комнаты. Из-за юридической неграмотности, нежелания тратить средства и время жильцы не обращаются в компетентные органы для узаконивания перепланировки. Покупателю, который приобретет недвижимость с перепланировкой без документов, грозят штрафы.

Нужно запросить у владельца выписку из БТИ или технический план квартиры. В документах указано первоначальное состояние жилплощади. При наличии изменений владельца нужно убедить в том, чтобы он зарегистрировал перепланировку. В противном случае, отказывайтесь заключать сделку.

Далее разберем, на что смотреть покупателю при покупке квартиры на вторичном рынке.

Посмотреть полезное видео

На что смотреть при покупке квартиры?

Любой недосмотр может обернуться всевозможными проблемами – от административных штрафов до нескончаемого ремонта. Рассмотрим, на что надо обратить особое внимание при покупке квартиры в 2019 году:

  • состояние дома: осмотреть подъезд, заглянуть в подвал, на чердак;
  • проверить чистоту подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
  • наличие грибка, сырости, плесени;
  • состояние электропроводки, водопровода, отопления;
  • материал стен здания, удобство планировки;
  • законность оформления проводимой перепланировки: незаконная перепланировка – административное нарушение, ответственность за которую будет возложена на нового владельца;
  • социальный статус соседей, так как различное социальное положение жильцов может привести к взаимному непониманию.

Как выбрать квартиру для покупки в новостройке и на что обратить внимание?

Перед приобретением недвижимости в новостройке необходимо уточнить следующие вопросы:

  • определить стадии строительства дома;
  • получил ли застройщик поддержку банка-кредитора (что многократно снизит риск возможного банкротства и приостановки строительства);
  • также нужно ознакомиться с объектами, которые застройщик выполнил ранее.

На что обязательно обратить внимание при покупке квартиры у застройщика: если жилплощадь приобрели на одной из стадий строительства, нужно изучить дома, которые уже были сданы в эксплуатацию ранее. На основании полученных данных делается вывод о репутации застройщика. Основные документы, которые должны быть у застройщика: документация на землю, разрешение на строительство.

На что еще обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме: договор ДДУ

Если покупатель намеревается заключить договор долевого участия в строительстве, то регистрация его в регистрационной службе – огромный плюс.

ДДУ имеет приоритет перед другими договорами и защищает от двойной продажи одной квартиры. Если застройщик работает по таким договорам, то у него, как минимум, есть разрешение на строительство.

Ознакомиться с договором долевого участия можно по ссылке.

На что обратить внимание при покупке квартиры – в договоре ДДУ должны быть сведения (по закону 214-ФЗ, ст.4):

  • определение подлежащего передаче объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • срок передачи объекта участнику долевого строительства;
  • цена договора, сроки уплаты;
  • гарантийный срок на дом.

На что обратить внимание в договоре купли-продажи квартиры?

При заключении договора купли-продажи продавец для экономии на налогах предложит указать в документе стоимость ниже фактической. В договоре отражают реальную стоимость.

Покупатель может вернуть часть суммы, которая уплачена за квартиру, в виде подоходного налога (ст.220 НК РФ). Если стоимость будет занижена, вычет будет ниже.

Если договор будет расторгнут, покупатель будет претендовать на возврат суммы, указанной в договоре.

На что обратить внимание, если оформляется договор с риэлтором на продажу квартиры? При участии риелторского агентства нужно обращать внимание на пункты, в которых указана ответственность риелтора (также в форс-мажорных, чрезвычайных обстоятельствах).

На что еще обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры: в документе должны быть указаны все существенные и дополнительные условия. Договор считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами. Но права собственности приобретаются после государственной регистрации перехода права.

На что обратить внимание при составлении предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • проверить всю внесенную продавцом информацию (паспортные данные, данные на квартиру);
  • правильность прописанной суммы (указать цифрами и прописью);
  • данные всех участников сделки (если владельцев несколько, они все должны участвовать в сделке).

Скачать образец предварительного договора купли-продажи можно по ссылке.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку?

Обязательно учитываются:

  • размер процентной ставки;
  • сроки и условия погашения;
  • штрафы при досрочном погашении;
  • условия страхования;
  • все требования к будущим заемщикам;
  • разновидности ипотечных программ;
  • наличие дополнительных платежей.

Источник: https://room46.ru/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

На что обратить внимание во время осмотра при покупке квартиры

Есть ли во дворе детская площадка? Если у вас имеются дети, площадка обязательно нужна, а вот если детей у вас нет и не планируется, а окна облюбованной квартиры выходят на детскую площадку, в теплое время года она обязательно будет ничем иным, как источником шума.

Лучше, если окна квартиры будут выходить не на улицу, а во двор, но и здесь есть свои нюансы: летом во дворе могут допоздна засиживаться различные компании, и на невысоких этажах будут хорошо слышны их разговоры. Глядя на дом, обратите внимание на состояние стен: нет ли трещин, протекших швов, крошащихся балконов и т. д.

Можно посмотреть на количество пластиковых окон: чем больше их, тем более высок средний уровень достатка жильцов. Одним людям нравятся кирпичные дома, другим по душе панельные новостройки, но дом и квартиру в любом случае лучше увидеть собственными глазами.

Многие кирпичные дома постройки 1980-х годов могут оказаться лучше, чем наспех построенные здания рубежа 1990-2000-х.

Совет

2) Есть мнение, что три вещи, на которые в первую очередь обращают внимание покупатели – это планировка квартиры, вид из окна и состояние подъезда. Поэтому многие специалисты по продаже недвижимости рекомендуют своим клиентам сразу же смотреть на подъезд, на состояние лестниц, лестничных клеток, мусоропроводов (если они имеются), интересоваться тем, как работает лифт.

Действительно, нередко люди отказываются от покупки квартиры, увидев грязный подъезд, в котором давно не делался ремонт. Пройдитесь по подъезду, посмотрите на двери, а самое пристальное внимание уделите входной двери: есть ли кодовый замок, работает ли он.

Кстати: как показывает практика, квартира в хорошем чистом подъезде при прочих равных условиях может стоит в среднем на 5% дороже, чем в плохом, неухоженном.

3) Перед покупкой квартиры обязательно поинтересуйтесь, не делалось ли в ней какой-нибудь серьезной перепланировки. Хотелось бы напомнить, что некоторые вещи в многоквартирных домах делать вообще нельзя.

Это снос внешних стен (бывают случаи, когда хозяева увеличивают жилплощадь за счет лоджии, снося стены между лоджией и комнатой), перенос санузлов, уменьшение или ликвидация вентиляционных коробов на кухне и т. д. Специалисты компании «Нео-Проект» рекомендуют самое тщательное внимание уделять квартирам с т. н. свободной планировкой.

Ряд квартировладельцев чересчур вольно трактуют слово «свободная», хотя, как говорилось выше, есть вещи, делать которые строго запрещено. Можно попросить взглянуть на план БТИ, выполненный на кальке (учтите, что он действителен в течение года). На плане не должно быть красных линий, обозначающих незаконную перепланировку.

Но при первом осмотре продавец может этот документ не предъявить (это его право), поэтому надо смотреть в оба, подмечать все спорные моменты и не бояться задавать вопросы. В панельных домах, кстати, не должно быть лишних проемов в стенах (их разрешается выполнять только при условии дополнительного усиления).

4) Проверить тягу в вентиляционном коробе можно простым способом: зажечь спичку и поднести ее к коробу.

Обратите внимание

5) В старых домах нередко встречаются деревянные и деревянно-смешанные перекрытия, особенностью которых является повышенная пожароопасность.

Они могут скрываться за лепными украшениями, внешней электропроводкой и т. д.

Кроме возможных проблем с пожаров, такие перекрытия нередко таят проблемы с банками: банки не любят давать ипотечные кредиты под помещения с перекрытиями, выполненными не из железобетона.

6) Окна, а также вид из окон – это очень важно. Бывает так, что владелец квартиры показывает свое жилье вечером, при закрытых шторах.

Рекомендуем не стесняться, отдернуть шторы и выглянуть в окно – вдруг вы обнаружите там неряшливую бензоколонку, грязный пустырь, железнодорожный отстойник или что-нибудь не менее неприглядное.

Если в квартире установлены пластиковые стеклопакеты, имеет смысл проверить звукоизоляцию, качество обработки швов. Можно поинтересоваться у владельцев толщиной стеклопакета, а если они могут показать паспорт на изделие – это еще лучше.

7) Проверить прочность и целостность стен очень просто: нужно взять деревянную палку и несильно постучать по ним в нескольких случайно выбранных местах. У хорошей стены звук будет глухим, не возникнет никаких вибраций, не произойдет осыпания покрытия и т.

д. Идеальное жилое помещение должно иметь стены и внутренние перегородки, выполненные из полого кирпича или бетонныхз сблоков. Толщина стены с учетом оштукатуривания должна быть не менее 12-15 см, это позволяет обеспечить высокий уровень звукоизоляции.

8) Поинтересуйтесь инфраструктурой и соседями. Что расположено поблизости? Далеко ли до остановок транспорта? Где ближайшие магазины? Что за люди живут в подъезде? Не стесняйтесь спрашивать, ведь вам в этой квартире еще жить и жить.

Важно

Никому не нравится обитать под квартирой старушки, регулярно устраивающей потопы, или на одной площадке с алкоголиком. Покупка жилья – это приобретение с долгосрочной перспективой, поэтому относиться к ней необходимо максимально серьезно.

Источник: https://realty.mail.ru/articles/12132/na_chto_obratit..

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Приобретение собственного жилья – радостное событие, которое в жизни многих россиян случается лишь раз в жизни.  Покупка квартиры на вторичном рынке один из наиболее вероятных вариантов реализации мечты о собственном жилье. Наша пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке поможет вам наиболее быстро приобрести недвижимость и избежать ошибок при оформлении.

Что такое вторичка

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Читайте также:  Штраф за утерю паспорта в 2019 году

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

  1. Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
  2. Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
  3. Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
  4. Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.

Поиск жилья

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

  1. Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
  2. Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
  3. Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Самостоятельно

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

  1. Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
  2. Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
  3. «Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

С помощью риэлтора

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств.

В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента.

Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

  1. Проверьте наличие лицензии.
  2. Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
  3. Поищите отзывы об агентстве в интернете.
  4. Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.

Осмотр квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

  • ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
  • наличие и работоспособность дверей, окон;
  • наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
  • состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
  • в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
  • отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
  • проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
  • соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

Обсуждение цены

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

  • самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
  • снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
  • летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

  • угловое расположение;
  • отсутствие балкона или лоджии;
  • обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
  • необходимость замены чего-либо и т.д.

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

  • действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
  • проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
  • если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
  • проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
  • если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.

Задаток

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

  • аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
  • сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
  • в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • соглашение о задатке;
  • расписка о получении денег.

Подготовка документов для регистрации

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
  • выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
  • справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
  • выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
  • согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
  • техпаспорт;
  • квитанция на оплату государственной пошлины.

ДКП

При покупке жилой недвижимости нет законодательных ограничений по созданию договора купли-продажи. Можно заказать проект документа в МФЦ, у нотариуса или распечатать типовой бланк и заполнить его самостоятельно. Главными реквизитами грамотно оформленного договора являются:

  • данные обеих сторон сделки (ФИО, прописка, паспортные данные);
  • стоимость квартиры (при покупке частного дома отдельно указывается стоимость земельного участка и самого жилого объекта);
  • данные по недвижимости (адрес, общая площадь, назначение);
  • основные характеристики жилплощади;
  • отсутствие либо наличие обременений;
  • указание на согласие супруга на сделку;
  • отсутствие либо наличие других собственников и прописанных лиц.

Регистрация сделки

Заполнение договора купли-продажи еще не является приобретением квартиры. Переход права собственности должен быть официально зарегистрирован. Поэтому все документы по сделкам с недвижимостью оформляются через Росреестр или МФЦ. Для этого потребуется:

  • присутствие представителей обеих сторон сделки;
  • написание заявления на проведение госрегистрации;
  • оплата государственной пошлины;
  • предоставление полного пакета документов по сделке и объекту недвижимости.

Окончательный расчет

После подписания бумаг и подачи документов на регистрацию производится окончательный расчет между продавцом и покупателем. Способ передачи денег оговаривается сторонами заранее:

  • лично в руки в момент подписания ДКП;
  • перевод на расчетный счет;
  • через банковскую ячейку.

Передача квартиры

Тем, кто впервые сталкивается с вопросом, как купить квартиру на вторичном рынке, многое кажется непонятным. Например, передача жилплощади во владение новому собственнику.

Формально передача осуществляется в момент подписания договора купли-продажи и прилагаемого к нему акта приема-передачи.

Фактически же – только после того, как бывший владелец передаст новому хозяину ключи и документацию на недвижимость (домовая книга, техплан, кадастровый паспорт и т.д.).

Заселение покупателя и оформление

Редко кому посчастливилось приобретать пустую квартиру, в которой на момент сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец заранее оговаривают и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется съехать и вывести все свое имущество. Обычно он не превышает 1-3 недель.

Что касается законного оформления на приобретенных квадратных метрах, то прописаться в них можно не ранее, чем через 7 дней.

Именно столько времени нужно регистраторам Росреестра для оформления перехода права собственности на недвижимость и изготовления нового правоустанавливающего документа.

Прописка в приобретенной квартире проводится при предоставлении свидетельства о праве собственности.

Налог с продажи и вычет у покупателя

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади.

С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости.

К нему потребуется приложить все документы по сделке, включая квитанции на оплату государственных пошлин, а также декларацию о доходах за последний год.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

  • владение недвижимостью до продажи более 3 лет;
  • реализация жилплощади по ее первоначальной стоимости (отсутствие прибыли у продавца).

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Риски покупателя и продавца

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

  1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
  2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
  3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
  4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
  5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
  6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
  7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

  • заниженная цена ликвидной недвижимости;
  • невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
  • слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
  • необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.

Страхование покупки квартиры

Чтобы обезопасить себя от возможных нюансов, можно застраховать покупку квартиры. Этот вид страхования носит название титульного и является обязательным при оформлении ипотеки.

Перед сделкой купли-продажи страхуются риски, связанные с потерей права собственности по тем или иным причинам.

При наступлении страхового случая (признание перехода права собственности не действительным) страховщик возместит покупателю все расходы, связанные со сделкой.

Заключение

Еще недавно вторичный рынок жилой недвижимости был серьезно криминализован и опасен для непрофессионалов. Но активные законодательные меры, внимание правоохранительных органов и наличие солидных риэлтерских агентств существенно упростило процесс и сделало его прозрачным. Теперь сделка купли-продажи страхуется, а регистрация права собственности проводится в считанные дни.

Если вы планируете приобретать квартиру за счет заемных средств, то рекомендуем прочитать следующий пост на тему: «Ипотека на вторичное жилье».

Ждем ваших вопросов.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/kvariry-na-vtorichnom-rinke.html

Ссылка на основную публикацию