Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Продажа квартиры по переуступке: принципы и тонкости сделки

Одним из способов отчуждения недвижимости является продажа квартиры по переуступке. Расскажем в статье, что это значит, как оформляются подобные сделки и на что обратить внимание при заключении договора.

Продажа квартиры по переуступке – что это значит?

С юридической точки зрения переуступка – это не аналог купли-продажи. С ее помощью происходит только смена стороны в договоре с компанией-застройщиком. Покупатель, по сути, приобретает не квартиру, а право требования передачи квартиры и обязанность по выплате суммы по договору долевого участия с застройщиком.

Договор переуступки права называется цессией, а стороны сделки цессионарием (покупатель) и цедентом (продавец). На основании этого документа могут быть внесены изменения не только в договор долевого участия в строительстве, но также в соглашение об инвестировании, соинвестировании и предварительный договор купли-продажи.

Особенностью цессии можно назвать также то, что в эту сделку могут быть перенесены долговые и страховые обязательства. Возможно применение вексельной схемы уступки прав.

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Процесс оформления продажи квартиры по переуступки зависит от того, выплатил цедент застройщику стоимость недвижимости или нет.

Если оплата полностью произведена, то продавцу потребуется передать цессионарию только права по основному соглашению, то есть, в соответствии с ГК РФ, осуществить уступку требования.

По общему правилу получать согласие от застройщика в такой ситуации не нужно, если в договоре с ним не прописано обратного. Наличие такого условия необходимо проверить.

В противном случае продажа по переуступке может быть признана недействительной.

Обратите внимание

Если полного расчета не было, то цессионарий получает не только право требования, но и обязательства по основному договору.

В этом случае без согласия на заключение сделки, полученного от застройщика, не обойтись.

Последний может потребовать определенную плату за выдачу письменного согласия, так как пользуется тем, что решающее слово за ним. Стандартный размер этой платы – до 5 % от цены квартиры.

Таким образом, первым шагом в продаже квартиры по переуступке будет уведомление застройщика. К этому моменту следует отнестись очень серьезно.

Уведомление оформляется в свободной форме в виде письменного документа. Направить его лучше посредством заказного письма с описью вложений и уведомлением о получении.

Так у вас будет подтверждение того, что информация донесена до застройщика.

Игнорирование этих рекомендаций может привести к тому, что застройщик скажет, что не знает о переуступке и передаст квартиру первоначальному покупателю.

Когда переуступка оформляется и на перечисление обязательных платежей в пользу застройщика, необходимо в ответ на уведомление получить его письменное согласие.

Другой вариант – присутствие представителя строительной компании при заключении цессии и внесение в договор пункта о том, что застройщик не возражает против совершения сделки.

Важно

Личная подпись застройщика – лучшее доказательство того, что информация дошла до адресата.

После того, как вопрос с застройщиком будет улажен, цедент должен передать цессионарию все документы, имеющие отношение к делу. Передача бумаг оформляется актом, который подписывают обе стороны.

Перед оформлением договора покупатель может поинтересоваться у застройщика, выполнял продавец свои обязательства или нет. Это важно, так как последствия неисполнения обязательств могут негативно отразиться на цессионарии, вплоть до расторжения основного договора в одностороннем порядке по причине систематического несоблюдения условий.

В договоре цессии обязательно нужно указать данные основного соглашения (регистрационный номер и дату заключения). Переуступка прав, подразумевающая продажу квартиры, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Исходя из вышесказанного, можно определить краткую пошаговую инструкцию совершения сделки:

  1. Уведомление застройщика.
  2. Сбор и подготовка документов.
  3. Подписание договора переуступки прав.
  4. Регистрация в Росреестре.

Цессионарий фактически заменяет первоначального покупателя по основному соглашению. Он получает весь объем прав цедента. Чтобы не возникло недоразумений, рекомендуем четко прописать в договоре переуступки не только наименование изначального соглашения, но и перечень документов, передаваемых новому правообладателю.

После заключения сделки у покупателя должны остаться следующие бумаги:

  • основной договор, на основании которого осуществляется переуступка;
  • подтверждение совершенных расчетов;
  • согласие застройщика на передачу прав;
  • акт приема-передачи;
  • договор цессии.

Если первоначально квартира приобреталась в ипотеку, то в некоторых случаях может потребоваться согласие банка на заключение сделки.

Юристы считают, для покупателя наименее рискованным будет заключение договора переуступки прав по договору долевого участия в строительстве.

Главное преимущество такого варианта – дополнительная правовая защита, обеспеченная ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Но есть и существенный минус. В этом случае при расторжении цессионарий получит обратно только сумму, прописанную в договоре долевого участия, а не всю уплаченную стоимость квартиры. Разница может быть значительной.

Как продать квартиру по переуступке в построенном доме?

Оформление переуступки прав возможно только в период с момента заключения основного договора до подписания акта приема-передачи квартиры. Однако нередко возникает ситуация, когда срок окончательного оформления жилья в собственность после подписания акта затягивается на месяцы или даже годы.

Не желая ждать, предприимчивые правообладатели желают передать ее другому лицу посредством оформления переуступки. Однако по закону это невозможно, так как срок для заключения цессии истек.

Оформление переуступки «задним» числом не допускается, так как сделка не сможет быть зарегистрирована в Росреестре и не вступит в законную силу.

Совет

Выходом может стать договоренность с застройщиком о корректировке даты акта приема-передачи квартиры. Если основным документом является предварительный договор купли-продажи, то корректируется дата его заключения.

Опять же, это возможно, если он не был зарегистрирован в Росреестре.

Помимо этого, застройщик или банк могут выдвинуть и иные условия оформления цессии. При их несоблюдении сделка может быть признана недействительной.

Особенности продажи квартиры по переуступке прав

Приобретение квартир в новостройках по договору уступки прав для перепродажи третьим лицам – распространенная схема на рынке недвижимого имущества. На первый взгляд может показаться, что тут все просто. Однако процедура имеет множество «подводных камней» и особенностей.

Обычно при реализации этой схемы гражданами движет один из двух мотивов:

  1. Избавление от некачественного имущества.
  2. Возможность заработать деньги – чем ближе сдача многоквартирного дома в эксплуатацию, тем выше становятся цены на жилье в нем.

Основная проблема для покупателя заключается в том, что после переуступки прав требования все претензии к качеству жилья могут быть предъявлены только застройщику, а не продавцу. Он фактически и юридически исключается из цепочки взаимодействия, так как в соответствии с цессией утрачивает все права и обязанности по основной сделке.

Чтобы сделка по переуступке прав никак не противоречила действующему законодательству, а риск для покупателя и продавца был минимален, необходимо соблюдение трех условий:

  1. Заключение цессии после выплаты цены основного договора цедентом.
  2. Наличие согласия на заключение сделки от застройщика, если это требование прописано в первоначальном соглашении.
  3. Наличие согласия банка на оформление сделки, если квартира приобреталась за заемные средства.

Согласно ст. 390 ГК РФ, если вышеуказанные условия не будут соблюдены, то всю ответственность перед застройщиком несет изначальный правообладатель. Если у цессионария возникнут какие-либо убытки из-за несоблюдения этих пунктов, возместить ущерб обязуется цедент.

Несмотря на то, что переуступка прав подлежит обязательной государственной регистрации, на практике возможно столкнуться с мошенническими действиями недобросовестных граждан.

Так, например, существует схема с подменой договоров – заключается предварительное соглашение о купле-продаже квартиры, которое не регистрируется в Росреестре. В дальнейшем, это жилье перепродается несколько раз разным покупателем.

В результате мошенник скрывается, а люди теряют огромные деньги.

Рассмотрим особенности переуступки в зависимости от первоначального договора. Самые распространенные виды – цессия при договоре долевого участия и переуступка по предварительному договору купли-продажи.

Цессия по ДДУ

Если ДДУ заключался в соответствии со всеми требованиями законодательства, то цессионарий наиболее защищен юридически. Он имеет полное право требовать передачу квартиры в собственность в срок, предусмотренный договором.

Переуступка прав, равно как и основной ДДУ, подлежит прохождению государственной регистрации. Без этого с юридической точки зрения договор не будет считаться действительным.

Кроме того, в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве», цеденту запрещено переуступать права, если оплата по ДДУ произведена не в полном объеме без перевода долга на покупателя.

Цессия при предварительном договоре купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи не может служить основанием для передачи прав на квартиру. Без его подкрепления главным договором отчуждения права собственности не происходит. Этот документ также не является основанием для произведения расчетов между сторонами. Это противозаконно.

Таким образом, риск для цессионария очевиден. Покупатель может оказаться в ситуации, когда с него будут требовать повторной оплаты стоимости квартиры уже после заключения основного договора.

По предварительному договору купли-продажи может быть выдан вексель изначальному покупателю. При переуступке прав вексель также передается цессионарию. На этом документе вносится передаточная надпись – индоссамент (указание личных данных нового покупателя).

Цессия по предварительному соглашению не подлежит государственной регистрации, равно как и процедура передачи векселя. Это достаточно рисковая схема. Если застройщик объявит себя банкротом, то цессионарий потеряет и деньги, и квартиру. При оформлении переуступки на основании ДДУ этого не произойдет.

Обратите внимание

При возникновении сложностей с куплей-продажей недвижимости обращайтесь за юридической консультацией к специалисту. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Не дайте себя обмануть. Верный признак, что продажа квартиры по переуступке совершается мошенниками – непозволительно низкая цена сделки.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Договор купли-продажи квартиры по переуступке в строящемся доме

Переуступка существенно отличается от стандартного договора купли-продажи в строящемся доме, хотя на первый взгляд и направлена на отчуждение жилья.

Во-первых, при купле-продаже продается уже готовая квартира, а по соглашению переуступки – права на нее. Когда заключается цессия, квартиры в природе еще не существует – ее не построили. Существуют только права требовать эту квартиру у застройщика. Эти права передаются по уступке.

Во-вторых, сделка купли-продажи – это центральный документ, основание, по которому возникает право собственности покупателя. Уступка же не может существовать сама по себе, а только в тандеме с изначальным соглашением. Сначала права возникают у первоначального дольщика на основании, например, ДДУ, а лишь потом – у конечного покупателя на основании соглашения уступки.

Из перечисленных особенностей и вытекают риски покупателя при заключении соглашения переуступки.

Риски

Несмотря на всю свою коммерческую выгоду, переуступка может таить в себе массу рисков для покупателя:

  • Если не получено согласие застройщика на переуступку, сделка в будущем может быть отменена. Обязательно соблюдайте все правила заключения цессии, чтобы избежать таких проблем.
  • Если застройщик терпит финансовые трудности или близок к банкротству, риск приобрести вместо квартиры массу проблем резко вырастает. Обязательно проверяйте репутацию застройщика, изучайте его отчетные финансовые документы перед сделкой.
  • Продавец (тот, кто уступает право) не отвечает перед покупателем за действия застройщика, а также за качество итогового жилья. По закону нельзя предъявлять к нему претензии на основании недочетов, допущенных застройщиком.
  • Уступить можно только то право, которое в реальности существует. Если не проявить бдительность в сделке, можно столкнуться с двойной переуступкой и мошенничеством со стороны продавца. Единственный безопасный вариант переуступки – если передаются права по ДДУ. Если основанием является другая сделка, риски многократно возрастают.
Читайте также:  Какие вычеты и обязанности по ндфл предусмотрены при продаже квартиры и прочей недвижимости?

Прежде, чем покупать квартиру по переуступке, необходимо трезво оценить ситуацию и взвесить все плюсы и минусы такой сделки.

Процедура

Чтобы максимально обезопасить себя, до совершения сделки нужно выполнить следующие действия:

  • Изучите финансовые документы застройщика, его репутацию и уже построенные объекты. Бухгалтерские отчеты (сервис Росстата) и даже судебные процессы (картотека арбитражных дел) с застройщиком можно найти в открытом доступе в интернете. Из годовых отчетов будет видно, терпит ли фирма финансовые трудности.
  • Попросите у застройщика документы на землю строящегося дома, а также проект. В действительно добросовестных фирмах проблем с документами быть не должно.
  • Выясните, в полном ли объеме продавец внес застройщику платежи за квартиру. В подтверждение возьмите в офисе застройщика справку о полной оплате. Если нет – платить придется покупателю по переуступке, а для сделки запрашивать согласие застройщика.
  • Если ДДУ предусматривает такое условие, нужно получить согласие застройщика на сделку. За выдачу такого согласия застройщики, как правило, просят заплатить деньги в примерной сумме 1% от цены уступки. Согласие может быть выражено как в отдельном документе, так и непосредственно в самом соглашении уступки, это вполне законно.
  • Изучите, по какому соглашению продавец передает права. Отлично, если это договор долевого строительства – существование именно этих прав можно проверить через выписку ЕГРН. Если же это любая другая сделка, то он нигде не регистрируется, соответственно и проверить наличие права по нему затруднительно.

Регистрация сделки

Регистрация цессии в Росреестре требуется только тогда, когда права передаются по договору долевого участия. Если в основании уступки лежит другой предварительное соглашение, регистрировать цессию не нужно.

Для регистрации нужно представить в Росреестр следующие документы:

  1. Соглашение переуступки в трех экземплярах.
  2. Справка о полной оплате по ДДУ, либо документ о переводе обязанностей на нового покупателя (можно получить у застройщика).
  3. Квитанция об оплате госпошлины.

Дополнительно:

  1. Письменное согласие застройщика на уступку права требования (если это предусмотрено ДДУ или если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя).
  2. Нотариально заверенное согласие супруга.
  3. Согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Уведомление нужно вручить сотрудникам канцелярии застройщика под роспись или почтой с уведомлением. Обязательно сохраните доказательства уведомления.

Оформление собственности

После регистрации договора переуступки все права по ДДУ переходят к новому покупателю. Соответственно и регистрация права собственности после передачи квартиры владельцу происходит по стандартной схеме.

Конечно, можно доверить регистрацию собственности сотрудникам застройщика, но это повлечет потерю времени и денег. Быстрее и выгоднее зарегистрировать квартиру самостоятельно.

Обратиться в Росреестр можно будет после регистрации застройщиком первой квартиры по новому адресу. Для подачи заявления нужно приготовить пакет документов:

  1. Договор уступки с отметкой Росреестра.
  2. Передаточный акт, подписанный застройщиком и покупателем.
  3. Технический паспорт квартиры.
  4. Квитанция об оплате госпошлины.

Ранее нужно было предварительно ставить квартиру на кадастровый учет и получать кадастровый паспорт. В настоящее время Росреестр проводит одновременную постановку на кадастровый учет и регистрацию прав.

По окончании регистрации нужно получить выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру. С момента государственной регистрации покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/po-pereustupke.html

Особенности продажи квартиры по переуступке: в 2018, прав, собственности дом сдан, не сдан, что это, налог, ипотека

Особенности продажи квартиры по переуступке – это целый ряд мероприятий, проводимых для минимизации рисков по реализации имущества с обременительными мерами. Часто так происходит, то в недостроенном еще доме на квартире меняется несколько собственников. И это связано с возможностью реализации квартиры по переуступке прав требования.

Интересная информация

Стоит отметить, что переуступка прав требования – это не письменная договоренность купли–реализации. Это изменение сторонами в договоре у застройщика конечного приобретателя.

Такой метод существует уже давно и распространяется как на долевое участие, так и на инвестирование. Мало того, переуступка прав требования возможна при предварительном заключении договора.

То есть человек оплачивает денежными средствами уже существующий договор и фактически приобретает права требования.

Еще одним методом переуступки прав требования становится договор цессии (смотреть и скачать тут).

В этом случае продавец по такому типу договоренности становится цедентом, а покупатель – цессионарий. Особенности договоренности – возможно передать долговые и страховые обязательства.

Важно

В последнем случае необходимо заключать новую договоренность на другого человека.

Также здесь допускается вексельная схема по переуступке. Переуступка векселей проводится по предварительной письменной договоренности при совершении передаточной подписи на индоссамента.

Застройщик – инициатор

Особенности проведения оформления переуступки права требования напрямую зависит от того, насколько много внес денежных средств человек строительной компании. В случае, если платеж совершен должным образом, заключение договоренности по цессии предполагает передачу приобретателю  только прав по основному документу. В ГК уточняется такое понятие, как уступка требований.

В соответствии с представленной базой, здесь нет обязанности приобретать соглашение строительной компании на переуступку. Здесь достаточно лишь письменно известить о данной процедуре. Но обязанность такого типа вправе прописываться в письменной договоренности с застройщиком. Поэтому, необходимо просмотреть все нюансы в основном договоре, прежде чем составлять дополнительный.

Уведомление такого характера – это обязательный документ и к его составлению необходимо относиться со всей внимательностью. К примеру, сюда нужно предоставить доказательную базу о направлении. В ином случае, застройщик вправе сказать, что ничего не уточнял о переуступке и передаст имущество первоначальному собственнику.

В случае, если гражданин еще не полностью внес сумму, то по договоренности переходят не только правовые требования, но и обязанности по оплате.

В обязательном порядке стороны получают согласие строительной компании. Хотя и многие застройщики пользуются тем, что за ними последнее слово, требуют оплату за такое письменное согласие.

Как правило, стоимость согласия 1–5% от начальной договорной стоимости.

Необходимо помнить, что согласие от строительной компании обязано быть в письменном виде. Нужно предусмотреть подпись в письменном договоре цессии. Это упростит задачу, так как не нужно создавать отдельную документацию на переуступку. Некоторые застройщики смогли разработать собственный формат соглашения для изменения собственника.

Рискованная операция

В 2019 году можно передать права собственности дом сдан или не сдан. Что это – переуступка прав требований? Это передача прав собственности совместно или отдельно с долговыми обязательствами. Стоит помнить, если владелец подписал договор менее трех лет назад, то с реализации придется оплатить и налог.

Такая схема часто используется, если имеется ипотека. Собственник прав передает новому покупателю по заверению банка имущество, которое предполагает обременительные меры. В этом случае, переходит не только имущество, но и долг, если новому приобретателю не хватает собственных сбережений.

В некоторых ситуациях, юристы считают, что переуступка – безопасный вид операции на первичном рынке, нежели договор долевого участия.

Часто сделки оформляются на позднем этапе застройки, когда застройщик уже возвел стены и назад дороги нет.

Совет

Стоит помнить, что приобрести квартиру по такому типу договора, возможно подешевле, чем приобретение по стандартной цене после введения в эксплуатацию или регистрации прав владения.

Основной сложностью при оформлении данной операции становится взаимосвязь покупателя, продавца и еще застройщика. В некоторых случаях еще привлекаются представители кредитного учреждения. Но, как правило, в письменном договоре, заключенным между банком и заемщиком, имеется пункт, что объект имущества не вправе передаваться без согласования с кредитным учреждением.

Вне зависимости от таких нюансов, операция по передаче прав на имущество – это безопасная сделка на рынке недвижимости. Стоит помнить, что договор по долевому инвестированию подлежит обязательному внесению в российский реестр согласно федеральному законодательству.

Предварительная договоренность

Предварительная договоренность по купле–реализации не считается причиной для передачи прав требования на имущества. В обязательном порядке подкрепляются все действия договоренностью по отчуждению прав владения. Дополнительно стоит отметить, что документация не становится основанием для проведения платежей между участниками делопроизводства.

Здесь и очевиден риск для цессионария. Приобретатель сможет оказаться в ситуации, когда с него потребуют повторный платеж после внесения оплаты за квартиру и уже после заключения основной письменной договоренности.

Предварительная письменная договоренность вправе сопровождаться векселем, который выдается покупателю. При передаче прав владения вексель передается цессионарию. В обязательном порядке вносится передаточная подпись об индоссаменте с указанием персональных данных нового приобретателя.

Стоит помнить, что цессия предварительного согласия не обязана проходить федеральную регистрацию, также как и операция по передачи векселя. Это рисковая операция.

При возникновении трудностей при переводе прав владения, стоит обращаться за консультацией к высококвалифицированному специалисту.

Нюансы

При заключении договоренности о переуступке прав владения по ипотечному кредитованию, добавляется несколько этапов:

  1. изначально необходимо получить письменное согласие кредитного учреждения на реализацию имущественного права бывшим заемщиком;
  2. приобретатель подтверждает платежеспособность, если собственных средств для оплаты долга не хватает;
  3. оформляются новые кредитные обязательства на приобретателя;
  4. в аналогичный период времени подписывается договор по переуступки прав требования.

Данный процесс подразумевает трудоемкую работу и несет в себе немало юридических тонкостей. Для приобретателя операцию не станет лишним зарегистрировать в нотариальной конторе. Это позволит просмотреть договор на корректность и разобраться со всеми нюансами делопроизводства.

Также стоит отметить, что регистрация в нотариусе не гарантирует добропорядочность продавца. Подтверждение отсутствия двойной регистрации возможно только через государственные инстанции. Например, в российском реестре или в МФЦ.

Для регистрационных действий потребуется предоставить:

  1. оригиналы документации, подтверждающей личность;
  2. справку, которая подтвердит отсутствие обременительных мер;
  3. письменная договоренности по переуступке имущественных прав, где участниками сделки становится застройщик, приобретатель и продавец;
  4. письменное согласие кредитора на проведение сделки;
  5. начальная договоренность по долевому участию (смотреть тут).

Лучше всего при проведении данной операции пригласить юриста во избежание мошеннических операций.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!

Источник: https://irg77.ru/nedvizhimost/osobennosti-prodazhi-kvartiry-po-pereustupke/

Особенности продажи квартиры по переуступке прав — договор цессии — МамаЮрист.ру

Квартиры в строящихся домах часто приобретаются не для личного проживания, а в качестве инвестирования для последующей сдачи в аренду или перепродажи на растущем рынке недвижимости.

Часто квартиры имеют крайне выгодную цену на начальном этапе строительства и старте продаж, а при приближении завершения строительства здания их цена, как правило возрастает и стремится к среднерыночной.

Обратите внимание

Бывает так, что подобные «инвестиционные квартиры» успевают быть проданы несколько раз до того, как дом пройдет госкомиссию и будет сдан в эксплуатацию. Продажа таких квартир происходит по договору переуступки прав (договор цессии).

В этой публикации мы расскажем, как продать еще не построенное жилье, как происходит продажа квартиры по переуступке прав и в чем особенности договора цессии для сделок приобретения строящегося жилья.

Что такое переуступка прав на квартиру

Строящаяся квартира не может быть куплена или продана в обычном порядке. По сути объекта недвижимого имущества еще не существует.

Есть только договор с застройщиком на строительство квартиры, согласно которому покупатель обязуется выплатить установленную сумму за будущую квартиру, а застройщик обязуется передать покупателю права на данное жилье после сдачи дома в эксплуатацию.

Таким образом, продажа квартиры с переуступкой прав является сделкой, по которой покупатель, или дольщик, уступает свое право на владение квартирой после того, как она будет построена и оплачена, другому человеку.

Новый владелец прав на квартиру покупает прежде всего права и обязанности прежнего владельца по договору с застройщиком. Это право требования передачи квартиры в собственность, а также обязанность по своевременной выплате суммы долга по договору, в случае, когда долг по квартире еще не выплачен.

Читайте также:  Договор дарения земельного участка - процесс подготовки и оформления

Юридическое название такой сделки — договор цессии, покупатель таких прав называется цессионарием, а продавец – цедентом. Довольно часто договор покупки квартиры на этапе строительства между покупателем и застройщиком является ипотечным, в таком случае невыплаченная часть суммы по ипотеке переводится на цессионария.

Оформление договора переуступки прав на квартиру в новостройке

Учет волеизъявления застройщика в договоре цессии

Очевидно, что договор будет иметь разный характер в случае, когда переуступается право на квартиру, уже полностью оплаченную со стороны цедента, и в случае, когда долг за квартиру еще не погашен.

При полностью погашенном долге по договору цессии покупатель приобретает только права по договору с застройщиком. В таком случае Гражданский кодекс описывает это как переуступку требования.

Такая ситуация не выдвигает никаких дополнительных требований к застройщику, его права никак не затрагиваются и согласно Гражданского кодекса отдельного согласия застройщика на такую переуступку не требуется. Вполне достаточно уведомления застройщика в письменном виде.

Важно

Если только момент переуступки прав на квартиру не прописан в основном договоре с Застройщиком, вы можете ограничиться уведомлением, в противном случае надо изучить требования, зафиксированные в договоре.

Чаще всего к моменту уступки прав на строящуюся квартиру окончательный расчет между застройщиком и цедентом еще не произведен.

Тогда по договору цессии происходит передача и прав, и обязанностей по основному договору с застройщиком: переводится на нового покупателя и обязанность выплатить остаток долга застройщику. В этом случае согласие застройщика на переуступку получить нужно обязательно.

При этом застройщик, выдвигая вперед свои риски, может потребовать за свое согласие выплаты от 1 до 5% от первоначальной цены договора.

Поскольку согласие застройщика имеет решающее значение, оно обязательно должно быть зафиксировано в письменной форме. Удобнее всего сделать подпись застройщика в самом договоре цессии. В таком случае застройщик не сможет отрицать, что он видел договор переуступки. Во многих строительных компаниях разработаны свои формы договоров для смены собственников квартир во время строительства.

Как оформить договор переуступки прав на квартиру в строящемся доме

Все документы, имеющие отношение к первому договору, должны быть переданы продавцом покупателю. К таким документам относится сам договор с застройщиком, подтверждающие оплату документы, доп. соглашения и прочие документы. При передаче документов должен быть оформлен акт передачи бумаг с описью и подписями обеих сторон договора.

Договор по переуступка прав заключается обязательно в письменной форме. В ряде случаев для оформления переуступки требуется государственная регистрация. Также в договоре переуступки в обязательном порядке указывается номер и дата договора, права и обязанности по которому передаются покупателю.

Поскольку при цессии передаются права на недвижимость, цессионарий в результате заключения договора получает точно тот объем прав, который имелся у продавца. Соответственно, от вида первоначального договора с застройщиком и от того, какой объем прав был прописан в первоначальном договоре, и зависят передаваемые права, которые могут отличаться от договора к договору.

Договор долевого участия по ФЗ № 214

Согласно Федеральному закону №214 у дольщика есть неотъемлемое право требовать от застройщика соблюдать оговоренные сроки и обеспечить передачу готовой квартиру в точный срок.

Договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре, поэтому с момента регистрации дольщик получает полные права по договору.

И отсюда видно, что при передаче прав новый дольщик получит полный объем прав по договору только после регистрации договора долевого участия.

Совет

Понятно, что договор долевого участия имеет смысл переуступать только до момента, когда квартира будет передана хозяину.

Если дольщик реализовал свое право по договору долевого участия и вступил во владение квартирой, передать его права уже невозможно, поскольку они уже реализовались.

В этом случае для распоряжения квартирой остается только зарегистрировать свидетельство о праве собственности и продавать квартиру по обычному договору купли-продажи.

То есть момент передачи может наступить с начала регистрации договора долевого участия и до момента передачи квартиру от застройщика дольщику. При этом немаловажной деталью является указанный в Федеральном Законе № 214 от 30 декабря 2004 года запрет передачи прав по договору, который оплачен цедентом не полностью, если при этом долг не переводится на цессионария.

Переуступка прав по договору, поскольку она вытекает из основного договора, является дополнительным, или акцессорным, обязательством.

Права по сделке, подлежащей обязательной государственной регистрации, также регистрируются государственными органами, Росреестром. Это обстоятельство прописано в статье 389 ГК РФ.

Соответственно, гражданское право обязывает считать сделку по переуступке прав заключенной только с момента ее государственной регистрации.

Что такое предварительный договор при покупке жилья в строящемся доме

Предварительный договор заключается как договор о намерениях. В таком договоре у покупателя есть только одно право – требовать заключения основного договора. Денежные расчеты по предварительному договору не подразумеваются.

Однако некоторые застройщики стремятся обойти это правило, выдавая документ на денежное требование, так называемый вексель вместо прямого перечисления средств со стороны покупателя.

При такой схеме покупатель рискует попасть в ситуацию, при которой он будет вынужден заплатить за квартиру дважды.

Объясним этот момент: полученный покупателем от застройщика вексель служит подтверждением возникновения между застройщиком и покупателем денежного обязательства.

Это обязательство не связано с предварительным договором.

Ввиду этого возникает необходимость при переуступке прав с использованием векселя передать этот вексель новому покупателю после оформления предварительного договора по переуступке, используя механизм индоссамента.

Однако с точки зрения безопасности покупателя схема с векселем и индоссаментом достаточно сомнительна, чтобы ей смело пользоваться. Чем рискует покупатель строящегося жилья в подобной ситуации? Может произойти следующее: застройщик в процессе строительства или даже после достройки и сдачи в эксплуатацию дома может стать банкротом.

Обратите внимание

При этом на руках у покупателя остается только предварительный договор, в котором прописано его право на заключение основного договора, но ввиду банкротства застройщика заключать договор уже не с кем. А вексель, в который покупатель вложил деньги, оплачивать также некому. В результате дом будет продан для удовлетворения дольщиков.

Если же такая ситуация с банкротством застройщика происходит при схеме работы по договору долевого участия, то, если застройщик успел зарегистрировать право на дом за собой, то дольщики становятся залоговыми кредиторами. Дом, построенный на деньги дольщиков, по закону находится у дольщиков в залоге, поэтому требования дольщиков будут удовлетворены путем продажи квартир данного дома.

Оформление переуступки прав на квартиру в ЖСК

Сложнее всего оформить переуступку прав на строящуюся квартиру в ЖСК. Однако такие случаи все-таки происходят. Сложность данной ситуации в том, что переуступка прав по ЖСК законом не запрещена, однако в законе также не предусматривается вступление в ЖСК через уступку пая.

Долги по паю не передаются по договору. Передача происходит таким путем: выходящий из ЖСК пайщик получает свой пай назад, а новый член вносит пай заново. Вступительные взносы, а также иные взносы вообще не возвращаются.

Как видим, вопрос о переуступке пая в ЖСК решается с руководством кооператива на общем собрании его членов. Это совершенно особый вид строительства, поэтому договор в данном случае не влечет за собой никаких последствий. Все вопросы по участию в ЖСК решает сам кооператив.

Налоги при покупке жилья по договору переуступки прав

При переуступке права покупатель должен уплатить подоходный налог в размере 13% для налогоплательщиков России. Для иностранцев налоговых нерезидентов ставка данного налога составляет 30%. Есть способы законного уменьшения суммы налога:

  1. Налоговый возврат. При уступке права по ДДУ в строительстве покупатель может вернуть 13% от максимальной суммы в один миллион рублей.
  2. Снизить налог можно также уменьшив сумму дохода от переуступки прав. Если переуступка продается по той же цене, по которой было уплачено за договор с застройщиком, доход равняется нулю и налог не платится.

Для получения налогового вычета в ФНС предоставляется налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Ее требуется подать до 31 апреля следующего года после того, в котором была совершена сделка. Копии подтверждающих право на уменьшение налога документов прилагаются к декларации. НДФЛ уплачивается до 15 июля следующего года.

Источник: https://www.mamajurist.ru/zhilishchnoye-pravo/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Переуступка прав: особенности сделок

oatawa/Fotolia

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право).

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик.

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру.

Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи.

Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

Читайте также:  Как оформить налоговые выплаты при покупке квартиры

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости.

Важно

Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора.

Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо.

Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта.

Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий.

Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов.

Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.

В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно.

При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта).

Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения.

С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

Совет

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pereustupka_prav_osobennosti_sdelok/6711

Продажа квартиры по переуступке ДДУ

Когда строительство жилого многоквартирного дома не завершено, а продать квартиру нужно, стороны сделки производят переуступку прав по договору долевого участия.

Делается это потому что дольщик не является хозяином жилья до момента подписания акта приема-передачи до окончания стройки.

Он является лишь инвестором, располагает своими правами участника ДДУ, поэтому именно их может переуступить, т.е. продать.

Содержимое страницы

Переуступку прав по ДДУ также называют договором цессии, стороны именуются: цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). Юридически это не совсем верно, так как при подписании этого документа новый дольщик получает не только вытекающие из ДДУ права, но и обязанности инвестора.

Нормативной базой данной сделки являются 11-ая статья Федерального Закона ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве МКД и других объектов недвижимости» и 24-ая Глава Гражданского Кодекса Российской Федерации «Перемена лиц в обязательстве». Процедура переуступки достаточно распространена на рынке, так как предоставляет возможность обойти продолжительный процесс оформления квартиры в собственность.

Варианты оформления переуступки в долевом строительстве

Существует два способа сменить собственника строящейся квартиры:

  1. Заключив предварительный контракт на продажу жилья.
  2. Оформив классический договор переуступки по ДДУ.

Предварительный договор купли-продажи жилья можно оформить быстрее. Но пользоваться этим способом не рекомендуется.

По факту происходит не переуступка прав по договору долевого участия, а стороны договариваются о том, что после окончания строительства МКД они заключат обычный договор купли-продажи квартиры.

До этого продавец еще должен официально войти в права собственности объекта недвижимости. Предварительная сделка купли-продажи несет в себе ряд рисков и возможных негативных сценариев:

  1. По данному контракту вы не приобретаете права инвестора стройки МКД, а лишь получаете заверение в том, что квартиру вам продадут после окончания строительства.
  2. Проверить, существует ли обременение по этой квартире (оформлена квартира через ипотечный кредит или находится в залоге по другим причинам), вы не сможете.
  3. Если начнутся проблемы с застройщиком, не получится отстаивать свои права в суде, либо других инстанциях. Все возможности защитить свои интересы, вытекающие из договора долевого участия, остаются у изначального инвестора.
  4. Недостаточное госрегулирование этого вопроса позволяет недобросовестному продавцу заключить сразу несколько таких предварительных договоров.

Несмотря на большое количество минусов при оформлении переуступки квартиры путем предварительной ее продажи новому владельцу, этот вариант до сих пор не запрещен законодательно. Для покупателя он нежелателен и возможен лишь при максимальной уверенности в добропорядочности продавца.

Переуступка прав участника ДДУ

Этот способ продать или купить права на будущую собственность отличается продолжительностью оформления и наличием сразу нескольких этапов его проведения. Но покупатель в данном случае будет защищен нормами ФЗ-214 и будет иметь полноценные права дольщика.

Важно! Строительная компания, которая возводит МКД, выступает обязательной третьей стороной сделки.

Согласие застройщика на переход прав требования по договору ДДУ к другому лицу – обязательное условие сделки по переуступке имущественных прав.

Обратите внимание

Если соглашение девелопера не будет получено, а имущественные права будут переуступлены – такой контракт могут признать недействительным в судебном порядке.

Главным плюсом оформления договора цессии является то, что смену будущего собственника квартиры контролирует Росреестр. Регистрация переуступки прав по договору долевого участия сразу на нескольких лиц исключается, эта схема намного более безопасна для покупателя.

Существуют и некоторые минусы проведения переуступки таким образом:

  1. Процесс оформления достаточно длителен, особенно если переуступаемая квартира приобреталась через ипотеку.
  2. Требуется участие компании-застройщика. Некоторые строительные компанию эту опцию делают платной, законодательство не запрещает им устанавливать подобные поборы.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Как оформляется договор переуступки имущественных прав

Чтобы правильно подготовиться к проведению сделки, продавцу и покупателю нужно пройти несколько этапов:

  1. Обзавестись согласием застройщика. Для того чтобы договор переуступки был законным, нужны письменные доказательства того, что девелопер не возражает против его заключения.
  2. Если стороны состоят в браке, обязательно нужно получить нотариальное согласие на проведение сделки от каждого из супругов.
  3. Продавец должен получить у строительной компании справку, в которой будет зафиксировано состояние взаиморасчетов сторон ДДУ.
  4. В случае, если продавец участвовал в долевом строительстве при помощи ипотечного кредита, потребуется согласие банка на переуступку. Также необходимо будет обзавестись справкой об отсутствии просроченной задолженности по ипотеке.
  5. Оформить справку в Росреестре (форма ЕГРП). Стоимость оформления документа – 350 рублей.

После проведения вышеуказанных действий стороны подписывают договор цессии. Затем он направляется на регистрацию в МФЦ (многофункциональный центр оказания государственных услуг населению) или в Управление Росреестра. Уже через 10 дней можно получить справку об успешной регистрации вашей сделки.

На что обратить внимание покупателю при заключении договора цессии

Чтобы не подвергаться риску непрофессиональных или противозаконных действий со стороны третьих лиц, приобретающему права на жилой объект по ДДУ покупателю следует обратить внимание на следующие моменты:

  1. Убедиться, что застройщик – это официально зарегистрированное юридическое лицо. Лучше всего, если данная строительная компания имеет богатый и успешный опыт возведения и сдачи в эксплуатацию подобных объектов.
  2. Проверить, имеется ли официальное разрешение на постройку МКД.
  3. Ознакомиться с проектной документацией на возводящийся объект. Подробная информация должна содержаться на сайте девелопера.
  4. Выяснить, на каких правах застройщик проводит работы на этом участке. Земля должна находиться в собственности у строительной компании или быть арендована у муниципалитета. Срок договора аренды должен стартовать от 3-х лет.
  5. Изучить изначальный ДДУ, убедиться что все его подписанты присутствуют и в контракте на перерегистрацию прав по договору долевого участия.

Что обязательно должно присутствовать в договоре переуступки

Покупатель должен внимательно изучить документ и проверить его на содержание обязательных пунктов, касающихся информации о:

  1. Реквизитах сторон контракта. Ф.И.О. текущего и будущего собственника прав. Наименование, адрес, банковские счета, Ф.И.О. должностного лица компании-застройщика.
  2. Если жилье приобреталось в ипотеку – банк должен стать стороной договора уступки прав.
  3. Согласии девелопера на проводимую сделку перехода прав на имущество.
  4. Дате подписания договора цессии.
  5. Порядке оплаты. Сумма передаваемых средств и срок платежа должны быть зафиксированы.
  6. Гарантиях продавца о том, что квартира не находится в залоге или под арестом.

Особенности переуступки имущественных прав при ипотеке

В этом случае заключение договора цессии немного усложняется, в процесс добавляются следующие этапы:

  1. Нужно получить согласие банка на продажу заемщиком имущественных прав его бывшим кредитором.
  2. Покупатель подтверждает свою платежеспособность, ведь он становится новым заемщиком по ипотечному кредиту. Банк должен быть уверен, что получит свои деньги.
  3. Оформляется новая ипотека на будущего владельца жилья.
  4. В это же время подписывается договор переуступки. Вероятно, что банк предложит свою форму этого документа.

Источник: https://sdelka.guru/ddu/prodazha-po-pereustupke-ddu.html

Ссылка на основную публикацию