Покупка квартиры полученной по наследству

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Последнее обновление: 15.05.2017

Вопрос:

Я покупаю квартиру, которая была прежде получена Продавцом по наследству. Какие здесь риски для меня, и как от них защититься?

Ответ:

Покупка квартиры, полученной по наследству – это один из самых рисковых вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Но защита для Покупателя здесь, хоть и не гарантированная, но все же есть. Поясним подробнее.

Почему связываться с наследством так рискованно? Эта проблема стара, как мир. За богатое наследство дрались еще в доисторические времена, дерутся и до сих пор. Такими разборками не брезговали даже цари и князья, не говоря уже о людях попроще.

Поэтому риск влипнуть в эти дрязги всегда присутствует у тех, кто положил глаз на наследство. Даже если это посторонний человек – Покупатель.

Ведь если суд признает за новоявленным наследником его право, то совершенная сделка купли-продажи квартиры становится недействительной (подробнее о недействительных сделках – в Глоссарии по ссылке).

Обратите внимание

Закон позволяет наследникам заявить свои права даже в том случае, если они пропустили срок принятия наследства (6 месяцев).

То есть если они долгое время вообще никак не проявлялись и не давали о себе знать, а потом вдруг возникли из небытия с требованиями о признании своих прав. Именно этот неожиданный сюрприз и есть – основной риск покупки квартиры, доставшейся по наследству.

Новоявленному наследнику достаточно всего лишь втолковать суду, что он не знал о смерти любимого родственника, или не имел возможности заявить свои права раньше.

Опасность для Покупателя такой квартиры усугубляется тем, что права наследования основаны на родственных отношениях, а эти самые отношения далеко не всегда прямо отражены в документах. Другими словами, у умершего наследодателя может быть не один десяток родственников, но из доступных документов видны только ближайшие – супруг и дети. Об остальных можно только догадываться.

Например, как посторонний человек может узнать, что у перешедшего в иной мир дяди Васи есть родная тетя в Воронеже, давно позабытый брат в деревне под Калугой, и шалопай-племянник из Бердичева? Вычислить такое не всегда под силу даже опытным детективам, не говоря уже об обычных юристах или риэлторах.

Как же быть? Как на практике покупают доставшиеся по наследству квартиры опытные риэлторы? Как оценить и снизить риск такой сделки?

Здесь нужно понимание принципов и порядка наследования недвижимого имущества (квартиры). Покупателю рекомендуется почитать об этом отдельную статью Глоссария (по указанной ссылке).

Важно

Основная суть в том, что покупаются только те квартиры, из полученных в наследство, у которых вероятность риска оспаривания наследственных прав достаточно низкая. Что это значит?

Это значит, что Покупателю нужно понимать, кто и при каких обстоятельствах, теоретически, может предъявить свои наследственные притязания на квартиру в будущем, в том числе – знать очередность наследования по закону, и возможности наследования по завещанию (см. ссылку на Глоссарий выше). Тогда круг потенциальных претендентов на наследство может существенно сузиться, а риск покупки такой квартиры – уменьшиться.

Как можно обменять свою квартиру на другую – 3 способа. См. по ссылке.

Покупка квартиры, полученной Продавцом в наследство по закону

Например, покойный дядя Вася не оставил завещания, и его квартира досталась по наследству его ближайшим родственникам (наследникам 1-ой очереди по закону) – жене и двум дочерям.

Теоретически, у дяди Васи может быть еще много родственников, но Покупатель должен понимать, что в данном случае наследуемая по закону квартира делится только среди наследников именно 1-й очереди.

А значит, все остальные родственники уже не могут предъявлять права на это наследство.

При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить – все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников (родители, супруг и дети дяди Васи), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно (в т.ч.

с учетом «права представления» – см. ссылку на статью Глоссария выше).

Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство, то риск покупки этой квартиры близок к нулю.

Но проблема в том, что вычислить наследников даже 1-й очереди не так-то просто.

Совет

Например, если Продавцом квартиры выступает одна дочь дяди Васи, то как узнать, есть ли у нее сестра или брат, жива ли ее мать (супруга дяди Васи)? Подтверждающих это родство документов может ни у кого и не быть, их придется запрашивать по отдельным ведомствам (ЗАГСы, роддома, паспортные столы и т.п.).

А если ближайших родственников у дяди Васи не окажется, то наследство делят родственники следующих очередей (братья и сестры дяди Васи, его дяди и тети, племянники и т.п.). Вычислить всех этих персонажей на практике вообще не представляется возможным. Поэтому риск покупки такой квартиры возрастает многократно.

Что делать Покупателю в таком случае? Универсального рецепта на этот счет не существует. Как минимум, следует посоветоваться со специализированным юристом. И далее принимать решение – отказаться от такой квартиры, или все-таки принять этот риск, выполнив некоторые дополнительные защитные действия (о них – в конце этой заметки).

Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию

Другой пример. Дядя Вася предусмотрительно оставил завещание. И согласно ему, квартиру он завещал только своей жене, не упомянув там больше никого, даже своих дочерей.

Здесь Покупателю следует знать, что наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону. А значит, очередность наследников здесь не имеет значения. Но имеет значение законность самого завещания.

То есть родственники могут оспорить его, утверждая, что дядя Вася был не в себе, когда его писал, или его заставили это сделать силой.

Если они смогут доказать это в суде, то завещание признается недействительным, и наследуемая квартира делится заново, но теперь уже среди тех родственников, которые должны наследовать имущество по закону.

Вообще, завещание всегда заверяется нотариусом, и оспорить его законность довольно сложно. Ведь нотариус не только проверяет все необходимые документы, но и следит за тем, чтобы сам наследодатель был в здравом уме и твердой памяти, то есть понимал и осознавал то, что он делает, подписывая завещание. Нотариус выступает здесь, как официальный свидетель в пользу Покупателя.

При покупке квартиры, полученной в наследство по завещанию, Покупателю нужно выяснить, во-первых, правильно ли оформлено само завещание (здесь могут помочь юристы), и есть ли причины сомневаться в том, что дядя Вася был «не в себе», когда его подписывал.

Может быть и такой нюанс: дядя Вася мог написать завещание, никому об этом не сказать, и спрятать его у себя на даче в старом сундуке.

Обратите внимание

Второй экземпляр завещания будет храниться у нотариуса (у любого, не обязательно по месту жительства). Но нотариус не обязан следить за тем, когда дядя Вася отдаст Богу душу, поэтому о наличии завещания никто из ближайших родственников не знает.

А значит, они вступают в наследство по закону, в порядке установленной очередности.

Проблема может возникнуть в том случае, если это завещание когда-нибудь всплывет, и в нем окажется совсем другой человек. Закон будет на его стороне, и квартиру придется ему вернуть.

Что делать Покупателю? Риск здесь высок, но отчасти его можно снизить, оформив запрос о наличии завещания в областную (краевую, окружную) нотариальную палату, и/или воспользоваться интернет-ресурсом «Единая информационная система нотариата» (см. ниже об этом).

Но и это еще не все! Покупателю квартиры нужно помнить о дополнительных рисках, связанных с наследованием по завещанию. Дело в том, что дядя Вася мог составить не одно, а несколько завещаний.

И силу будет иметь только последнее из них. Мало того, дядя Вася мог изменить или вовсе отменить свое завещание после того, как написал и заверил его у нотариуса. Такое право дает ему закон.

Изменение или отмена завещания тоже должны быть удостоверены нотариусом.

И вдобавок, существует еще такое понятие как «обязательная доля» в наследстве, которая возникает независимо от завещания (подробнее обо всем этом в той же статье Глоссария о наследовании недвижимого имущества – см. ссылку выше).

Поэтому риск покупки квартиры доставшейся в наследство по завещанию, ничуть не меньше, чем риск покупки унаследованной по закону квартиры.

Важно

Покупателю, в случае с завещанием, нужно будет выяснять, существуют ли в природе те, кто может претендовать на «обязательную долю» в наследстве, а также выяснять, не было ли изменений или отмены завещания.

Но опасность тут в том, что достоверную информацию об этом получить довольно сложно, а иногда и вовсе невозможно.

Законодатели обещают, что с января 2018 года должен заработать официальный интернет-ресурс – Единая информационная система нотариата (ЕИСН) – в котором будут храниться данные обо всех совершенных нотариальных действиях. В том числе об удостоверенных завещаниях, об их изменении или отмене. Адрес этого ресурса – здесь.

Но и здесь нет гарантии, что информация окажется достоверной.

Ведь по закону гражданин может заверить свое завещание не только у нотариуса, но и у главврача больницы, в которой он лежит, или у руководства дома престарелых.

А если ему приспичило составить завещание, находясь за границей, то он может его удостоверить в консульстве РФ на территории той страны, в которой он в данный момент находится.

Вообще, когда кто-то покупает квартиру, которая прежде была получена Продавцом в наследство (повышенный риск!), то лучше получить дополнительную юридическую консультацию по этому вопросу, с учетом нюансов конкретной сделки. Лишним это точно не будет, да и денег много не потребует.

Во многих случаях, покупая квартиру у человека, которому она досталась в виде наследства, сталкиваешься с неконтролируемым риском возможного спора за наследственные права. Поэтому от такой квартиры Покупателю лучше отказаться.

Тем не менее, в отдельных случаях этот риск можно считать приемлемым, если принять дополнительные меры безопасности.

Дополнительные меры по снижению риска при покупке унаследованной квартиры, показаны на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Если квартира была получена в наследство».

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/riski-pokupki-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/

Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски

Главная » Наследство » Покупка квартиры, полученной по наследству

3 836 просмотров

Покупка квартиры — ответственное, для многих долгожданное событие, и оно не должно осуществляться спонтанно или необдуманно. Особенно это касается приобретения унаследованной жилплощади, история которой может быть богата не только интересными фактами, но и незакрытыми наследственными спорами, долгами и отсроченными претензиями запоздалых наследополучателей.

Но стоит ли отказываться от купли понравившегося жилья только по причине того, что оно было получено собственником в порядке наследования? Единственно правильного ответа на этот вопрос нет.

Решение зависит от обстоятельств, сопровождающих каждую конкретную ситуацию.

Но оно в любом случае должно основываться на внимательном изучении документации и учете потенциальных рисков, типичных для подобных сделок.

Коротко о наследственном праве

Правильно оценить риски будущему покупателю поможет осведомленность о порядке наследования:

  • После смерти наследодателя его имущество переходит к наследополучателям по одному из двух оснований — по закону или по завещанию.
  • Вступить во владение квартирой по закону могут только родственники или члены семьи покойного собственника, которые призываются к наследованию по очереди.
  • Всего законом предусмотрено восемь очередей и, если первая по какой-либо причине не приняла права на имущество, то эта возможность переходит ко второй и так далее.
  • Если наследодателя не устраивает установленное распределение собственности, он может оставить распоряжения по поводу будущих владельцев квартиры.
  • По завещанию жилплощадь может отойти любому лицу или организации, не зависимо от их отношений с умершим.
  • Прежний хозяин квартиры имеет право распорядиться о назначении завещательного отказа. В результате его совершения указанное лицо получает возможность проживать в квартире определенный промежуток времени или пожизненно, причем это право сохраняется за отказополучателем и в случае продажи жилплощади.
  • Завещание не может отменить право на обязательную долю, которым обладают нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы покойного.
  • Установленный для вступления в наследство срок составляет 6 месяцев.
  • Законодательство предусматривает возможность принятия унаследованной собственности по истечении указанного периода при наличии уважительных причин его пропуска.
  • Наследополучатель может быть признан недостойным даже после получения им свидетельства о праве на наследство.
  • Владелец квартиры вправе составить несколько завещаний, но юридической силой будет обладать только последнее, полностью или по отдельным противоречащим друг другу положениям.
Читайте также:  Что грозит за нарушение правил парковки автомобиля

Риски покупки квартиры по наследству менее 3 лет

Исходя из вышеперечисленного, можно выделить основные риски, подстерегающие приобретателя унаследованной квартиры:

  1. Через несколько лет после покупки могут объявиться наследники, не принявшие права на жилье в течение 6 месяцев, и подать иск на восстановление срока вступления в наследство.
  2. Аналогичная ситуация грозит произойти и с правообладателями обязательной доли, которые несвоевременно узнали об открытии наследства.
  3. Недобросовестные продавцы могут попытаться скрыть наличие распоряжений покойного владельца относительно отказополучателя, имеющего право на проживание в квартире.
  4. Существует вероятность признания наследополучателя квартиры недостойным уже после ее продажи.
  5. При оформлении из наследства не была выделена супружеская доля.
  6. Завещание может быть признано недействительным.

Наступление хотя бы одного из перечисленных обстоятельств может повлечь за собой неприятные последствия для нового владельца жилплощади, вплоть до оспаривания его права собственности на приобретенную квартиру.

На протяжении первых трёх лет после открытия наследства (смерти предыдущего собственника жилья) риски, сопровождающие сделку купли-продажи наиболее высоки. Это объясняется наличием установленных законом сроков принятия наследства, завещательного отказа и также срока исковой давности.

Наиболее «опасным» является первый год после получения продавцом наследства. На этот период может растянуться процесс правопреемства и регистрации жилья даже пунктуальными наследополучателями.

Совет

Основные причины этому: восстановление утерянных документов, судебные тяжбы по разделу имущества, незнание о смерти наследополучателя по причине отъезда или болезни.

Но даже по прошествии 12 месяцев риски сохраняют свою актуальность, правда по мере удаления от критического срока вероятность их воплощения снижается.

Риски при покупке квартиры по наследству более 3 лет

Ориентируясь на судебную практику по наследственным делам, специалисты отмечают снижение описанных рисков в случаях покупки недвижимости, унаследованной более 3 лет назад.

Именно столько составляет период исковой давности по наследственным делам согласно ст. 196 ГК РФ.

Началом его течения считается момент, когда истец узнал о правонарушении или обстоятельства, препятствующие вступлению в наследство, отпали.

В трехлетний срок также вписывается возможность отказополучателя обратиться за материальным благом или услугой, осуществляемой за счёт квартиры.

Крайний срок подачи искового заявления о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него — 10 лет после смерти наследодателя или свершения неправомерного действия, являющегося причиной иска. И этот момент практически уравнивает вероятность потери купленной жилплощади, которая была оформлена в наследство менее 3 лет назад и более.

Но в любом случае приобретение квартиры спустя 1–3 года после ее наследования значительно уменьшает вероятность возникновения неприятных сюрпризов от ее потенциальных владельцев.

Риски по завещанию

Отдельно следует упомянуть неприятности, грозящие покупателю квартиры, унаследованной по завещанию.

Некоторые люди уверены (в основном благодаря заверениям недобросовестных или недостаточно сведущих в делах наследования продавцов), что завещание даёт высокие гарантии приобретателю наследственного имущества.

С одной стороны так и есть.

Некоторые завещания сужают круг возможных преемников, распределяют наследство между назначенными лицами, значительно сокращая срок оформления собственности и устраняя повод для наследственных споров.

Обратите внимание

Не всегда акт последней воли прежнего владельца жилья содержит в себе четкие указания по поводу наследополучателей и размера причитающихся им долей.

Иногда его предметом является лишь исключение некоторых лиц из круга законных преемников или другие несущественные для покупателя распоряжения.

Таким образом, от наличия завещания надёжность сделки не увеличивается, а, как показывает практика, наоборот, даёт дополнительный повод усомниться в покупке наследственной недвижимости.

Риски приобретения завещанной квартиры:

  1. Оспоримость завещания. Акт посмертного волеизъявления гражданина может быть признан недействительным* в судебном порядке по инициативе любого преемника из текущей очереди наследования по закону.
  2. Наличие дополнительных распоряжений наследодателя. Самым неприятным для нового владельца жилплощади является завещательный отказ. Он выражается в предоставлении некоторому лицу права проживания в наследственной квартире на протяжении определенного срока или пожизненно. Причём право это не аннулируется при отчуждении имущества, то есть в приобретённом жилье у нового собственника может появиться нежелательный сосед.
  3. Существование правообладателей обязательной доли наследства. Эту категорию преемников нельзя лишить наследственной собственности даже по завещанию — они вправе претендовать на половину того, что могли бы получить по закону в любом случае (если только не будут объявлены недостойными наследополучателями). Это могут быть нетрудоспособные отец, мать, супруг, дети и иждивенцы наследодателя, которые по уважительным причинам не смогли вовремя заявить о своих правах на квартиру.

* — завещание признается недействительным, если завещатель в момент его составления:

  • был лишён дееспособности;
  • пребывал в состоянии кратковременной потери чувства реальности происходящего (по причине опьянения химическими веществами, сильного стресса, аффекта);
  • находился под психологическим и/или физическим давлением.

В раздел рисков, практически не поддающихся анализу потенциального покупателя, попадает вероятность признания наследополучателя недостойным. Лишению прав может подвергнуться даже преемник, который был назначен самим наследодателем, никаких преимуществ перед преемником по закону у него в этом нет.

Основания для объявления наследника недостойным могут быть следующими:

  • уличение его в противоправных действиях в отношении наследодателя, совершения им волеизъявления, а также других наследников с целью увеличения получаемой в наследство прибыли;
  • невыполнение алиментных обязательств по отношению к ныне покойному (в установленных законом случаях).

Мошеннические схемы

Недобросовестный продавец может воспользоваться некоторыми уловками, чтобы провернуть мошенническую схему, в результате которой приобретатель останется в крайне невыгодном положении или вовсе лишится денег, не получив взамен ничего.

Пример. «Сокрытие отказополучателей».

Наследополучатель по завещанию вместе с квартирой получил в наследство и ее жителя — друга покойного, обладающего правом пожизненного проживания на жилплощади.

По предварительному сговору с последним преемник выставил квартиру на продажу, а отказополучатель отложил оформление своего права до конца установленного срока (3 года со дня смерти наследодателя).

Наследник продает квартиру и через год к новому владельцу является отказополучатель, указывающий на оформленное право проживания в квартире.

Он требует от приобретателей компенсации значительной суммы, а после отказа на законных основаниях подселяется к ним.

Причиняемые жильцом неудобства вынуждают собственников заплатить ему за нотариально удостоверенный отказ от прав на проживание на жилплощади.

Пример. «Отмена доверенности». Владелец жилья оформляет доверенность на его продажу знакомому, который далее действует от его имени. На вопросы покупателей о собственника квартиры представитель сообщает о его срочном отъезде за границу.

Доверчивые приобретатели подписывают договор купли-продажи и передают злоумышленнику деньги. Сразу после этого реальный собственник жилплощади аннулирует доверенность, и вся сделка считается недействительной ввиду отсутствия правомочий представителя.

Далее злоумышленник скрывается, а владелец называет себя жертвой обмана.

Пример. «Сговор с наследополучателем». Ситуация разворачивается по схеме, аналогичной сговору с отказополучателем, которого в этом случае заменяет приоритетный наследник или правообладатель обязательной доли.

Один из приоритетных преемников оформляет жилплощадь на себя и спустя 3 года находит покупателей на нее.

Сообщник в это время под прикрытием уважительных причин якобы не знает об открытии наследства, а спустя несколько лет является в суд за восстановлением наследственных прав в суде.

И, поскольку срок исковой давности начинает свой отсчёт только с момента, когда наследополучатель узнал или должен был узнать о смерти наследодателя, он добивается успеха в суде.

Важно

С судебным решением о восстановлении срока принятия наследства мошенник оформляет свою часть квартиры и предъявляет требования по выплате компенсации новому хозяину унаследованной жилплощади. По задумке злоумышленников покупатели должны были заплатить за квартиру дважды.

Но своевременное обращение к юристу уберегло их от неоправданных расходов. Специалист разъяснил им позицию закона насчёт прав добросовестного приобретателя, согласно которой все имущественные притязания объявившегося наследника должны быть направлены в адрес продавца.

Пример. «Черный риелтор». Жертвой данной схемы рискуют стать не только покупатели, но и собственники жилья. Только два последних последствия — гораздо плачевнее.

Преступники, так называемые черные риелторы, обманным путем, под воздействием физического или морального давления заставляют наследодателя завещать им квартиру, после чего умерщвляют его.

Полученное наследство оформляется, а затем и продается ими по всем правилам.

Последствия незаконной сделки для покупателей наступают в случае возникновения сомнений у законных преемников умершего хозяина квартиры. Если они смогут доказать преступное деяние в адрес родственника, сделка по продаже будет признана недействительной по причине отсутствия у завещания юридической силы.

Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство?

Решение о покупке унаследованной жилплощади следует принимать с учётом всех существующих рисков и дважды подумать, если:

  1. С момента смерти прежнего хозяина прошло меньше трёх лет (этот пункт не исключает вероятности оспаривания сделки по непредвиденным для покупателя и продавца обстоятельствам, но значительно снижает риски, связанные с недобросовестностью последнего).
  2. Нет личного контакта с владельцем недвижимости. Крайне настораживающее обстоятельство, особенно с учётом ненадежного правового положения доверенности, по которой будет осуществлять продажу посредник.
  3. Наследополучатель не успел снять с регистрации на жилплощади проживающих ранее лиц, включая себя.
  4. Продавец преклонного возраста (старше 70 лет) отказывается предоставлять справку о собственной дееспособности (распространенным поводом для аннулирования сделок является наличие у одной из ее сторон старческой деменции, полностью или частично лишающей больного дееспособности).
  5. Собственник квартиры отказывается предоставлять потенциальному приобретателю документы, способные подтвердить прозрачность договора.

В остальных случаях покупатель может рассмотреть приведенные ниже рекомендации и при полном отсутствии подозрений касательно документов и добросовестности продавца решиться на оформление договора купли-продажи. Ведь многие из продаваемых квартир являются полученными в наследство и отказываться от желаемого варианта без наличия явных на то оснований не всегда целесообразно.

Как безопасно оформить сделку

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/

Покупка квартиры, полученной по наследству: основные нюансы и риски

Приобретение квартиры – дело приятное, но, к сожалению, часто сопряженное с риском или непредвиденными трудностями, возникающими из-за бумажных проволочек или недобросовестных продавцов.

Перед таким серьезным шагом, учитывая цены на недвижимость в нашей стране, необходимо обезопасить себя от «липовой» сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

В том случае, если ваша будущая квартира досталась продавцу по наследству, необходимо максимально сократить возможные риски такого приобретения.

Нюансы

Начинать необходимо с ознакомлением свидетельства о смерти, которое подтверждает факт кончины бывшего владельца квартиры. Это позволит избежать обстоятельств, когда хозяин пропал без вести или просто уехал в длительную командировку, т.е. до сих пор является полноправным владельцем недвижимости.

Читайте также:  Как судиться со страховой - сроки исковой давности, неустойка по каско

Также большим риском после проведения сделки с покупкой квартиры, оставшейся в наследство, является претензии третьих лиц, которых имущественно «обделили», причем на незаконных основаниях.

Суд будет на их стороне. Законным считается завещание, датированное ближайшим числом к настоящему моменту. Все остальные документы, составленные ранее, будут не действительны. Ознакомиться с подлинностью завещания можно у нотариуса.

В том случае, если не было составлено завещания на квартиру, по закону на нее могут в первую очередь претендовать ближайшие родственники: супруг (-га), дети или родители.

При их отсутствии в права наследования могут вступить более дальние родственники.

Покупателю важно разобраться перед началом сделки кем именно приходился умерший нынешнему владельцу или нескольким лицам, продающим жилплощадь.

Совет

Бывают случаи, что где-то есть завещание, о котором никто из нынешних владельцев не знает. Оно может появиться уже после продажи квартиры. Эти моменты необходимо прописать в договоре, возложив ответственность на продавца. Если продавец отказывается подписывать договор с таким пунктом – от сделки лучше отказаться!

Обратите внимание! Даже самые опытные риэлторские компании не могут на 100% гарантировать «чистоту» сделки с недвижимостью, перешедшей к владельцу в результате ее наследования. Риски принимает на себя покупатель данного объекта недвижимости.

По праву представления, закрепленному на законодательном уровне, к примеру, внуки могут претендовать на наследство в случае гибели своих родителей, которые по отношению к умершему являлись наследниками первой очереди.

Несмотря на наличие завещания, которое рассматривается как приоритетный документ, есть ряд лиц, которые могут его оспорить и получить свою долю.

Это нетрудоспособные родители умершего, дети, не достигшие совершеннолетия. Суд обяжет владельца квартиры выделить им долю в ней даже в том случае, если она продана людьми, перечисленными в завещании.

Еще одним риском можно назвать приобретение квартиры, которая находится у наследника сроком менее 3 лет. Ему придется заплатить налог с продажи. Нередки случаи, когда в договоре купли-продажи прописывается заниженная сумма. При продаже не облагается налогом собственность, бывшая таковой менее 3 лет и проданная за сумму менее 1 млн. рублей.

Занижая стоимость рискуют две стороны: собственник и покупатель.

Первый может получить лишь сумму, прописанную в договоре, а покупатель в случае непредвиденных обстоятельств в случае судебных тяжб рискует получить обратно лишь документально подтвержденную сумму.

В нотариальной конторе необходимо получить подтверждение о наличии отказа от наследства в том случае, если продавец сообщает о его наличии.

Обратите внимание

Важно! Если покупатель не уверен в физическом или психическом здоровье продавца – необходимо запросить справки из психо-неврологического диспансера и наркодиспансера.

Квартира, унаследованная достаточно давно, менее «опасна» той, что поменяла хозяина недавно.

Что необходимо изучить перед началом оформления?

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо получить максимальные сведения об объекте недвижимости. Покупателю или его представителю необходимо совершить следующие действия.

Запросить выписку из домовой книги, в которой будет отражено реальное количество зарегистрированных на данной площади людей.

Информацию просите расширенную, чтобы были указаны временно выписанные, если такие имеются.

Получить выписку из ЕГРП, что позволит отследить все операции с данным объектов, а также узнать о наличии или отсутствии возможных обременений, арестов.

Заказать ее можно при помощи сайта «Госуслуги», оплатив пошлину. Результат может быть выслан на электронную почту для удобства потенциального покупателя.

Пообщаться с жильцами дома, которые могут вспомнить, к примеру, что у бывшего хозяина квартиры были дети, давно уехавшие за границу и т.д.

Все эти действия помогут на раннем этапе выяснить не зарегистрированы ли на площади несовершеннолетние, либо лица, имеющие право пожизненного проживания в квартире (имеется завещательный отказ в пользу кого-то).

Договор купли-продажи: особенности заполнения

В договоре следует максимально прописать всю информацию, уделяя внимание каждой запятой и точке. Чаще всего используется простая письменная форма, но практикуется и нотариально заверенная.

Составление договора лучше доверить опытным юристам риэлторского агентства, которому доверяет покупатель.

В ДКП должны содержаться следующие данные:

  1. Наименование договора с указанием даты и места составления и подписания.
  2. Паспортные данные всех участников договора, адреса места жительства, указание кто из них является продавцом, а кто покупателем.
  3. Подробное описание продаваемого объекта, его форма приобретения собственности (долевая или полная), документы, на основании которых возникло право владения недвижимостью.
  4. Имеются ли лица с возможностью проживания на данной площади по настоянию продавца.
  5. Указывается реальная стоимость объекта, без занижения и сроки оплаты.
  6. Прописывается отсутствие прав третьих лиц на приобретаемое жилье.
  7. Даются гарантии, что объект не находится под залогом или арестом.
  8. Указываются сроки, в которые продавец обязуется освободить жилье.

Необходимо прописать, что продавец берет на себя все обязательства перед третьими лицами, которые могут возникнуть и претендовать на квадратные метры.

В случае приобретения квартиры с привлечением кредитных средств банка, предоставляется кредитный договор на момент подписания, указываются все реквизиты.

Что следует учитывать, приобретая жилье, доставшееся в наследство?

Есть ряд основополагающих моментов, проанализировав которые, можно «выходить» на сделку, либо отказываться от ее проведения. Стоимость квартиры не должна быть ниже 20% от средней стоимости продаваемого аналогичного жилья (в данном районе, городе).

Лучше не приобретать квартиру, продаваемую по доверенности, т.е. не лично собственником.

Она может действовать лишь до передачи денег, а затем собственник может обратиться в суд и признать сделку недействительной. Она может быть отозвана. Информацию лучше проверить у нотариуса.

Важно

Желательно самостоятельно изучить документы из БТИ: кадастровый паспорт и экспликацию. В том случае, если план на бумаге не соответствует реально увиденному в квартире, от такой сделки лучше отказаться. Потом придется затрачивать средства на оплату штрафов за незаконную перепланировку и устранять ее.

Требуйте, чтобы в ДКП указывалась реальная стоимость квартиры, т.е. та сумма, которую покупатель заплатит в полном объеме продавцу.

Проверяйте наличие зарегистрированных лиц, отбывающих наказания в местах лишения свободы и прочих.

Они имеют право на долю в квартире даже после ее продажи.

Составьте с продавцом соглашение о его расходах, связанных с урегулированием споров в случае возникновения третьих лиц.

Передача доли денежных средств продавцом.

Расчеты по сделке

Есть несколько способов расчетов между продавцом и покупателем. Это также должно быть прописано в ДКП максимально полно.

Передача наличных под расписку в момент подписания ДКП, но до регистрации права. В договоре момент передачи описывается, но не подтверждается. Иначе покупатель может потребовать возврата денежных средств, полученных продавцом по договору и на основании расписки.

Передача наличных после прохождения государственной регистрации права, также под расписку.

Аренда банковской ячейки. Продавец будет иметь доступ к деньгам только после государственной регистрации права перехода собственности к новому лицу. Деньги он может забрать, предъявив в банк ДКП с соответствующими печатями. В том случае, если сделка не пройдет регистрацию, покупатель может забрать деньги из ячейки, предоставив банку информацию об отказе.

Первые 2 пункта подходят лишь в том случае, если покупатель и продавец хорошие знакомые или родственники, доверяющие друг другу.

Во всех остальных случаях лучше прибегать к услугам банка с оформлением договора хранения денег в банковском индивидуальном сейфе.

Тщательно проверяйте документы, привлекайте опытных юристов и риэлторов. Познакомьтесь со всеми собственниками потенциального приобретения. Изучите историю объекта недвижимости.

Обращайте внимание на то, как идет на контакт продавец. Его готовность ответить на любые, даже самые «острые» вопросы, должна немного успокоить. Требование изменения основных пунктов, либо отказ от их согласования, являются тревожным сигналом.

Подлинность предоставленных документов придется проверить покупателю, обратившись в соответствующие организации.

Если в деле фигурировала генеральная доверенность, подписанная бывшим собственником в пользу лица, распоряжающегося имуществом по своему усмотрению, стоит очень тщательно проверить возможное наличие родственников.

Совет

Особенно в том случае, если доверенное лицо родственником не являлось! Родственники, близко общающиеся с умершим, могли скрыть от других наследников факт смерти, что также создаст дополнительные трудности приобретателю такого жилья.

В том случае, если в выписке из ЕГРП покупатель видит, что квартира за короткий промежуток времени продавалась несколько раз – это похоже на отработанную мошенническую схему. Ищите другой вариант!

Доверяйте только профессионалам. Риск приобретения жилья, полученного продавцом по наследству (по завещанию или по закону), может быть сведен к минимуму в том случае, если грамотно составлен договор купли-продажи.

Своевременная проверка документов на подлинность, ознакомление с «историей» приобретаемого объекта, правильно выбранный и оформленный вариант расчета, позволит стать полноправным хозяином новой квартиры.

Источник: http://zhivemvrossii.com/kvartira/pokupka/po-nasledstvu-2.html

Налоги при продаже квартиры, полученной по наследству

Продавая любое имущество, человек получает определенную прибыль. Чаще всего такая прибыль налогооблагаемая. Это касается и унаследованных имущественных объектов. Рассмотрим, как и при каких обстоятельствах подлежит уплачивать налог при продаже наследуемого имущества.

Налоговое бремя при принятии наследства

Для наследственного имущества установлен упрощенный порядок продажи плане последующего налогообложения. Это требование установлено относительно недавно — с 2016 г. Раньше существовал общий режим взыскания налогов — вне зависимости от основания приобретения имущества.

Согласно действующему налоговому законодательству, доходы гражданина в виду наследования им имущества (будь то деньги, недвижимость или вещи) не облагают налогами. Что зафиксировано в ст. 217 (п. 18) НК РФ.

Статья 217 Налогового кодекса РФ «Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)»

Актуальные налоговые обязательства наследников

В 2019 году в рассматриваемом плане ничего не поменялось. Движимые и недвижимые объекты, доставшиеся физлицам в качестве наследства, все также не облагаются налогом при его оформлении в качестве собственности наследополучателей.

Налогом выступает при подобных обстоятельствах только НДФЛ. То есть подразумевается налоговое удержание с полученного физлицом дохода (реализационной выручки).

Налоговое бремя при реализации унаследованного жилья

Рассмотрим разные варианты жизненных ситуаций, когда жилье не пребывало в собственности наследника:

  • меньше определяемого законодательно минимального срока;
  • в рамках установленного минимума и больше.

Если владение наследством меньше 3-летнего периода

Для определения сумм налога используют следующие правила:

  1. Если квартира либо иная жилая недвижимость находилась в правомерном пользовании наследника меньше 3-летнего периода, то он будет уплачивать налог с его реализации на общих основаниях;
  2. Если выручка наследника от реализации жилья меньше, чем его стоимостный кадастровый показатель, актуальный на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на реализуемое жилье, умноженный на 0,7 (величину понижающего коэффициента). Для определения объема налогового бремени доходы наследника от продажи приравниваются к кадастровому стоимостному показателю, актуальному на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на соответствующую недвижимость, умноженному на 0,7;
  3. Если же кадастровый стоимостный показатель указанной недвижимости не установлен к 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на указанную недвижимость — эти правила неприменимы.

Читать так же:  Как оформить завещание на ребенка в 2019 году?

Получившееся в качестве налогооблагаемого базы число умножают на 13%. Это и есть конечная величина налога.

Максимум налогового вычета, на который допустимо уменьшить доход, полученный при реализации жилых квартир, домовладений, комнат, а также — дач, садовых домиков, земельных наделов и долей в упомянутом имуществе — 1 млн р.

Максимум уменьшения дохода, полученного при реализации иного имущества, в число которого входят, помимо всего прочего, ТС, нежилая недвижимость, гаражи, предметы — 250 тыс. р.

Как продать без взимания налогов

Чтобы продать унаследованную недвижимость без уплаты налогов, необходимо, чтобы оно находилось в собственности наследника не менее трехлетнего периода:

  1. Пенсионер. Пенсионерам не предоставляют льгот при продаже унаследованной недвижимости, поэтому продать без уплаты налогов свое жилье они смогут лишь спустя 3 года после открытия такого наследства;
  2. Когда перешло от мужа. Абсолютно без разницы, от кого именно и кому переходит наследственное имущество. Здесь нет никаких дополнительных льгот или исключений для близких родственников;
  3. За несовершеннолетнего. Несовершеннолетние тоже обязаны уплачивать налоги при продаже своего имущества. За них это должны делать их родители или иные законные представители;
  4. Одновременная купля-продажа. Покупая жилье, покупатель приобретает право на налоговый вычет, максимальный объем которого составляет 2 млн р. Если человек одновременно покупает и продает унаследованное жилье, находящееся в его собственности менее 3 лет, то у него возникает также обязанность по уплате налога.
Читайте также:  Как признать брак недействительным - условия, процедура и последствия признания брака недействительным

Однако действующее законодательство предполагает возможность произвести взаимозачет налоговых обязанностей и прав. В этом случае из стоимости купленной квартиры (но не более 2 млн р.) вычитается размер налога от продажи. Полученная сумма причитается к получению в качестве налогового вычета.

Как вносить налог при продаже наследственной доли в квартире

Если квартира продается в долях по единому договору купли-продажи, то общий объем налогового бремени определяется аналогичным образом, а потом делится между всеми продавцами.

Если же каждый долевой собственник продает свою долю по отдельности, то 13% взыскивается с рассчитанной в отношении его дохода налоговой базы.

Некоторые нюансы владения наследственным имуществом

Унаследованное имущество может по-разному передаваться и пребывать во владении наследников. Изучим, каким образом это влияет впоследствии на продажу такого имущества.

Разные сроки владения долями

Общий срок владения долевой собственностью определяется по изначальному переходу права собственности к наследникам. Таковым считается день открытия наследства. И даже если потом доли на имущество переходили к другим собственникам, общий срок владения недвижимостью в целом для наследников определяется по первичному факту открытию наследства.

Читать так же:  К​​ак делится наследство между наследниками второй очереди?

Передача в наследство иностранному гражданину

Отсутствие гражданства РФ у наследника никак не влияет на его наследственные права. Точно так же обстоит дело и с возможностью продать унаследованное имущество.

Вступление в наследство

Вступление в наследство может проходить разными способами. В том числе, путем фактического принятия и подачей заявления нотариусу по месту открытия наследства.

Что касается фактического принятия наследства, то здесь дополнительно требуется судебное решение, подтверждающее данный факт.

Перечень документов и затраты

Для отчуждения унаследованной квартиры потребуется:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону, судебное решение, подтверждающее фактическое принятие наследства);
  • документы о госрегистрации права (выписка из ЕГРП, до 2016 г. — свидетельство о регистрации);
  • документы, подтверждающие правомерность перехода прав от предыдущего собственника (договоры купли-продажи, дарения, мены, приватизационный акт и т. п.);
  • техническая документация (техпаспорт).

Кроме того, для беспрепятственной реализации может потребоваться последняя оплаченная квитанция ЖКУ, подтверждающая отсутствие задолженностей по ЖКХ.

Затраты при реализации жилья зависят от того, каким образом оформляется соглашение о купле-продаже и на чей счет по соглашению отнесены затраты по его оформлению и регистрации. Если письменное соглашение оформляется у нотариуса, юриста или агента по недвижимости, то расходы увеличиваются на стоимость услуг этих специалистов.

Как определяют период владения

Позиция Минфина по этому вопросу такова, что рассматриваемый период начинает длиться с момента фактического открытия наследства, то есть со дня биологической смерти наследодателя. Некоторые люди и даже специалисты ранее ошибочно полагали, что этот период следует исчислять с момента регистрации собственнических прав.

Порядок и срок подачи декларации

Если квартира все-таки продается ранее определяемого законом минимума владения, то необходимо подавать декларационный акт 3-НДФЛ. При реализации спустя три года с момента фактического открытия наследства такую документацию подавать уже не надо.

Если вырученные от реализации деньги не превысили объем вычета на издержки, то обязанность по предоставлению декларационного акта сохраняется, а обязательство по внесению налога не появляется.

Налоговые декларационные акты обладают стандартным типовым форматом, в котором фиксируются все необходимые реквизиты для заполнения. Бланк нужно просто внимательно изучить и правильно заполнить требуемыми данными.

Срок уплаты налога и последствия его нарушения

Уплатить налог следует не позже 16.07.2019.

За непредставление декларации и неуплату налога в требуемые сроки возлагается юридическая ответственность и предусмотрена штрафная санкция:

  • за неподачу декларации — 5% сокрытой денежной массы за каждый месяц, но не больше 30% упомянутой суммы и не меньше 1 тыс. р.;
  • за неуплату НДФЛ — 20% от суммы неуплаченного налога.

Источник: https://zakonoved.su/nalogi-pri-prodazhe-nasledstva-kvartiry-doma.html

Покупка квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности

Недвижимость, полученная по наследству и выставленная на продажу, имеет дурную славу. Потенциальные покупатели сторонятся подобных квартир, даже если стоимость такой недвижимости сильно снижена.

Это обусловлено тем, что покупка квартиры, полученной по наследству, сопряжена с высокой вероятностью разбирательств, в том числе и судебных, с наследниками, своевременно не вступивших в права наследования.

О том, как учесть все риски при покупке квартиры полученной в наследство и прочих важных нюансах подобной сделки, пойдет речь в данной статье.

Риски при покупке квартиры у наследников

Полученная по наследству недвижимость полностью принадлежит наследнику. Он имеет право распоряжаться ей на свое усмотрение, то есть, может подарить, продать или поменять.

В ГК РФ не предусмотрено никаких дополнительных требований при заключении сделок, предметом которых является недвижимость, полученная по наследству. В частности, из-за этого имеются риски покупки квартиры по наследству.

Все особенности наследственного законодательства не могут учесть даже опытные юристы, не говоря о рядовых гражданах.

Что следует знать, если предстоит покупка квартиры, полученной в наследство? В первую очередь потенциальному покупателю недвижимости у наследников нужно разобраться в особенностях каждого способа наследования.

Для начала следует разобрать более распространенный способ наследования – по закону. Этот способ наследования подразумевает разделение родственников на очереди. Первыми на получение наследства претендуют родители, дети и супруги усопших. Если подобных претендентов нет, то наследниками становятся родственники из второй очереди – это братья, сестры, бабушки и дедушки и так далее.

Достаточно часто случается так, что родственники из первых очередей ничего не знают об открывшемся наследстве. Именно в этом заключаются основные риски для покупателя, которому предстоит покупка наследственной квартиры.

Наследник вне очереди вступает в права наследования, а после этого появляется более близкий родственник и оспаривает передачу имущества. Подобное чаще всего случается в следующей ситуации.

Собственник имущества, перешедшего в наследство давно не жил со своей супругой (супругом), но при этом брак не был официально расторгнут. Про такого наследника наверняка могут забыть, и если он сам не явится к нотариусу, то распределение наследуемого имущества пройдет без него.

Обратите внимание

Еще большая путаница возникает при вступлении в наследство 4-5 очередей. В такой ситуации пропустить наследника имеющего больше прав, очень просто.

Если покупка квартиры, доставшейся по наследству была произведена наследником, вступившим в права наследования вне очереди, то скорей всего будет суд, который обяжет покупателя освободить жилую недвижимость. Разумеется, суд также постановит взыскать с продавца деньги в пользу покупателя, но если они уже потрачены или не находятся на банковских счетах, то процедура возврата может растянутся на десятки лет.

Казалось бы, покупка квартиры, наследство которой подтверждено завещанием, имеет меньше рисков. Это верно, но лишь отчасти. Ряд рисков также имеется. К основным из них следует отнести:

  • исключение из завещания лиц, которые имеют право на получение части наследственной жилой недвижимости. Это несовершеннолетние дети и прочие лица, находившиеся на иждивении завещателя;
  • признание наследника, успевшего распорядиться полученным наследством, недостойным;
  • оспаривание завещания в суде. Например, наследникам по закону удалось доказать в суде, что завещание написано под давлением.

Доля таких случаев невелика, примерно 0.5 % от всех случаев оспаривания наследственных прав. Но все же в судебной практике подобное встречается.

При покупке квартиры у наследников, следует учитывать и такой немаловажный фактор как сроки давности. ГК РФ предусмотрен шестимесячный срок для вступления в наследство. В большинстве случаев этого достаточно. На как показывает практика не все так просто.

Некоторые родственники не знают, что где-то имеется наследственный дом или квартиры, которые они могут получить, воспользовавшись своими правами, другие находятся на длительном лечении и не могут по этой причине получить наследство и т. д.

Простыми словами у них имеются уважительные причины для пропуска, установленного на законодательном уровне срока.

Дополнительно нужно сказать и о том, что покупка квартиры, полученной в собственность по наследству менее 3 лет назад, сопряжена еще с одним распространенным риском. Наследник, решивший продать полученную по наследству недвижимость в течение трех лет, обязан заплатить налог государству в размере 13 %.

Под это правило попадает вся жилая недвижимость дороже 1 000 000 рублей. Чтобы избежать этого, наследники предлагают покупателю указать в договоре меньшую стоимость. Если покупка квартиры в наследственной собственности менее 3 лет, в последствии будет оспорена, то согласно решению суда, покупателю будет присужден возврат суммы, указанной в договоре.

Доказать, что покупка была осуществлена за другую сумму практически нереально.

Какие меры следует предпринимать покупателям?

Чтобы получить гарантии при покупке квартиры, которая оформлена в собственность по праву наследования, нужно соблюдать определенные правила:

  • не принимать предложения купить жилую недвижимость по подозрительно низкой цене;
  • покупать квартиру с привлечением юристов;
  • оформлять титульное страхование недвижимости минимум в течение трех лет.

Если приобретение квартиры будет выполнено с учетом всех вышеперечисленных правил, то возможное вступление в права наследования неучтенного наследника будет практически исключено, или по крайней мере не таким болезненным для покупателя.

Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству

Продажа квартир, полученных в наследство непопулярна еще и потому, что в данном сегменте рынка недвижимости активно орудую мошенники.

Если квартира, полученная в наследство, была продана неосознанно (наследник просто не знал, что есть еще люди претендующие на получения наследства), то имеется шанс договориться, например, наследники поделят деньги или другое имущество, доставшееся в наследство, то договориться не получится. Они целенаправленно обманывают покупателя.

Схема мошенничества достаточно проста. Наследники знают о существовании друг друга, но стремятся получить больше выгоды, умышленно получают наследственные права вне очереди. После этого обделенный наследник подает в суд и как правило выигрывает его. Разумеется, продавца обяжут вернуть деньги, но не факт, что они уже не потрачены.

Важно

Главный минус для покупателя заключается в том, что он не сможет доказать, что имело место мошенничество. Но есть и положительная сторона.

Если покупатель совместно с правоохранительными органами смог убедить суд, что имел место факт мошенничества, то недвижимость остается в его собственности, а мошенники будут наказаны согласно закону.

Справедливости ради стоит сказать, что последнее случается крайне редко, в том числе и из-за бездействия полиции.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры полученной по наследству

Решив покупать квартиру, полученную в наследство, покупатель в первую очередь должен убедиться, что наследодатель действительно умер. Нужно попросить у продавца свидетельство о смерти. Возможно наследодатель пропал без вести и был признан умершим через суд. Имеется вероятность, что такой наследодатель может «воскреснуть».

После того как потенциальный покупатель удостоверился в смерти наследодателя, нужно поинтересоваться судьбой прочих наследников. Нужно не только спрашивать, следует требовать предоставления документов и снимать с них копии. В случае чего, подобная документация поможет доказать мошенничество. К числу обозначенных документов следует отнести:

  • свидетельства о рождении, смерти и браке родственников, стоящих в порядке очереди выше продавца;
  • заверенный нотариусом отказ родственников от получения наследства;
  • нотариально заверенное согласие супруга продавца на проведение сделки;
  • справку о составе семьи;
  • выписку из домовой книги.

Важнейшим условием сделки является трудоспособность сторон. Нередки случаи, когда недееспособный продавец оформляет сделку, а после с помощью опекунов оспаривает ее. Чтобы избежать этого, нужно потребовать предоставления справок из медицинских учреждений и органов опеки и попечительства.

Если наследников несколько, то каждый из них должен указать свои личные данные и поставить подпись в договоре. Также возможно оформление доверенности на одного из наследников, или третье лицо. Если продажей занимается доверитель, то нужно тщательно изучить его полномочия: имеет ли он право подписывать договор и получать деньги.

Покупка квартиры, полученной по завещанию – это процесс, требующий максимальной внимательности, сосредоточенности и учета массы нюансов. Сделав все правильно, можно быть уверенным в том, что через год или два на купленную квартиру не предъявит права неучтенный наследник.

Источник: https://juristpravo.ru/nasledstvo/pokupka-kvartiry-poluchennoy-po-nasledstvu.html

Ссылка на основную публикацию