Особенности и риски покупки квартиры у юридического лица

Сделки по покупке или продаже квартир между юридическими и физическими лицами: варианты договоров и риски

Если квартира покупается у юридического лица, то у сделки может быть целый ряд особенностей.

Например, может понадобиться разрешение собственников компании на оформление договора или исключительно безналичная оплата, а не передача денег наличными или через банковскую ячейку.

Правила оформления контрактов с участием компаний и физлиц

Договор купли-продажи квартиры с компанией оформляется в простой письменной форме на тех же условиях, что и с физлицом. В соглашении обязательно указываются существенные условия сделки (цена и предмет), а переход прав собственности регистрируется в Росреестре (согласно ст. 549-551 ГК РФ).

Однако некоторые отличия все же имеются. Все они связаны с оформлением сделки, порядком расчетов и налогообложением полученного дохода. К тому же цель покупки или продажи недвижимости у юридических компаний почти всегда связана с предпринимательской деятельностью, а у физлиц — нет.

Особенности сделки:

  • договор купли-продажи подписывает директор либо иной законный представитель компании;
  • иной порядок налогообложения дохода, если продавец юрлицо;
  • более высокая государственная пошлина за регистрацию, если покупатель компания (22 тыс. рублей для компании вместо 2 тыс. рублей для физлиц).

Если стоимость продаваемой квартиры превышает 25% от балансовой стоимости активов организации, то подобная сделка уже считается крупной и для ее совершения руководитель должен получить согласие собственников. Продажа или покупка недвижимости без получения такого одобрения, оформленного в письменном виде, может быть признана недействительной.

Особенность сделок также в том, что все расчеты с юрлицами, как правило, производятся в безналичной форме и это находит свое отражение в договоре купли-продажи.

Важно! В основном юрлица покупают недвижимость у физлиц, чтобы изменить ее статус и открыть офис. В этом случае они будут очень внимательно анализировать: были ли в квартире перепланировки и насколько они законны.

В основном компанию интересует жилье на первых этажах с возможностью отдельного выхода.

Особенности сделок с недвижимостью организаций с участием граждан

Договор купли-продажи с физическими или юридическими лицами, как уже было сказано выше, всегда оформляется в письменном виде. Нотариальное заверение требуется только в том случае, когда в сделке участвуют несовершеннолетние либо покупается доля. Текст соглашения составляется самостоятельно или с привлечением юриста, нотариуса или других лиц.

Если квартира принадлежит гражданину, то в купчей нужно будет указать все его паспортные данные, ИНН или СНИЛС, адрес регистрации. Перед сделкой нужно будет проверить у компании-продавца:

  1. Устав.
  2. ЕГРЮЛ.
  3. Одобрение участниками юрлица крупной сделки.
  4. Подтверждение полномочий директора или другого представителя.

Одобрение собственников может быть выражено как:

  • протокол собрания или выписка из него;
  • письменное согласие в произвольной форме.

Учтите, что в уставе могут быть прописаны ограничения на проведение сделок руководителем или доверенным лицом организации в зависимости от суммы или отношения к уставному капиталу. В этом случае нужны дополнительные документы, подтверждающие законность сделки. После подписания договора его нужно будет зарегистрировать в кадастровой палате.

Если договор заключается с застройщиком (а именно с этими юрлицами чаще всего подписывают соглашения физлица), то нужно также проверить насколько подробно прописан вид квартиры, в котором она передается покупателю (с отделкой черновой, чистовой, евроремонтом). Иногда стороны даже оформляют доп. соглашение и перечисляют в нем все виды работ, которые должны быть сделаны.

При реализации

Компания вправе продать недвижимость, которая находится на ее балансе. Но если квартира входит в уставный капитал, то требуется решение учредителей или акционеров на подобную сделку.

В договоре купли-продажи квартиры нужно будет указать реквизиты счета юрлица, куда будут переведены деньги. Стороны могут предусмотреть рассрочку платежей, в том числе процентную. Для этого в договоре указывается график платежей, а также предусматривается обременение в пользу продавца (до полного расчета квартиру нельзя будет продать без согласия юрлица).

От физлица помимо основных документов для подписания договора может также потребоваться нотариальное заверенное согласие супруга(и) на сделку. Стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют его в обязательном порядке.

Поскольку покупателем выступает физлицо госпошлина составляет всего 2 тыс. рублей. Гражданин, купивший квартиру, также имеет право на налоговый вычет.

В случае покупки

Компания, которая покупает жилье у граждан, обычно тщательно проверяет все правоустанавливающие документы, статистику перепродаж, а главное — наличие в квартире зарегистрированных детей. Перед сделкой проверяются паспорт и все документы на жилье, отсутствие обременений.

Текст договора составляется с учетом всех требований ГК РФ (отражение существенных условий, соблюдение формы соглашения и пр.).

Покупатель юрлицо оплатит за регистрацию 22 тыс. рублей госпошлины. Продавец жилья, если оно было в собственности менее 3-5 лет, обязан будет оплатить налог на доходы в размере 13%. Он имеет право на налоговый вычет на сумму не более 1 млн. рублей. Лица, которые владели недвижимостью более этого предельного срока, НДФЛ не платят.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между физическими юридическими лицами

Важно! У юридических и физических лиц разный порядок налогообложения при продаже имущества. Влияет на размер налогов и статус недвижимости: жилой или нежилой. Для коммерческой недвижимости оплата НДС обязательна.

Между юрлицами

Договор купли-продажи между компаниями подписывается директорами либо иными законными представителями. Заверяется соглашение и печатями сторон. Перед сделкой необходимо будет проверить: нет ли на квартире обременений, например, судебного ареста или залога банка. Для этого запрашивается расширенная выписка из ЕГРН.

В договоре купли-продажи должны быть отражены:

  • реквизиты сторон (наименование компаний, ИНН, КПП, ОГРН, юрадрес, банковские счета);
  • цена сделки и порядок расчетов;
  • описание недвижимости (адрес, кадастровый номер, этажность, площадь);
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность в случае неисполнения договора.

Юрлица обычно предусматривают в договоре безналичные расчеты и претензионный порядок расторжения договора. Обычно текст договора составляют юристы компании, а потом стороны согласовывают между собой окончательный вариант, который и подписывают.

При регистрации договора купли-продажи в Росреестре нужно будет оплатить госпошлину в 22 тыс. рублей в любом отделении банка. Продавцы недвижимости должны будут декларировать свой доход и оплатить налог с разницы между ценой покупки и продажи.

Требуется ли оплата НДС?

При продаже квартиры юрлицо платит налог на прибыль (если она получена). Для этого подается специальная декларация. Размер налога зависит от выбранной компанией системой налогообложения и составляет от 6 до 20% (меньший налог платят те, кто находится на упрощенной системе).

Налог на добавленную стоимость (18%) платится только в том случае, если продается нежилое помещение (склад, офис, торговое помещение). В случае продажи жилой квартиры НДС не платится.

Для оплаты НДС компания выставляет покупателю недвижимости сумму необходимую для оплаты налога.

Покупатель переводит деньги на счет юрлица нужную сумму, а продавец рассчитывается с налоговыми органами.

Риски

Проблемы физлиц, покупающих недвижимость у компаний, возникают, если сделка по какой-либо причине признается недействительной. Это возможно когда она была совершена без согласия участников компании или человеком, который не имел на это никаких полномочий. Результат: стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке (покупатель – квартиру, а продавец – деньги).

Чтобы избежать столь негативных последствий желательно тщательно проверять документы на сделке и возможно даже доверить эту процедуру нотариусу. Продаваемая недвижимость вполне может оказаться полученной юрлицом от другой компании (например, в залог или переданная в счет оплаты товара).

Если бывший собственник решит оспорить сделку, то физлицо также может пострадать. Когда активы компании распродаются уже на этапе банкротства, то назначенный судом арбитражный управляющий может их оспорить, если сочтет такие сделки незаконными, направленными на выведение доходов.

Еще одна проблема связана с тем, что квартира, которая находится в собственности у компании, может иметь статус нежилого помещения и его смена потребует дополнительных расходов.

Важно! Покупая квартиру у юрлица нужно проверить у нее целый ряд документов: от свидетельства о госрегистрации и до разрешения собственников на сделку. Но на самом деле риски сделок с юрлицами ничем не выше тех, что могут возникнуть и при взаимоотношений с продавцами-физлицами.

Заключение

Покупка либо продажа недвижимости между физическими и юридическими лицами, а также исключительно между компаниями имеет свои нюансы оформления. Они могут быть связаны, в том числе с рисками признания сделки недействительной, если она не была одобрена собственниками компании либо проблемами с оплатой, если компания оказалась неплатежеспособной.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/s-yuridicheskim-litsom.html

Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

  • продажа недвижимости по поддельной документации: попасть на такой риск очень опасно, так как в случае, если суд признает сделку недействительной (что скорее всего и случится), покупатель останется без квартиры и денег – возвратить их будет некому;
  • продажа квартиры лицом с ограниченной дееспособностью: как и в предыдущем случае, есть риск расторжения договора купли-продажи, если продавец докажет собственную ограниченную дееспособность в судебном порядке, в итоге потраченное время и деньги;
  • продажа квартиры, полученной в наследство по поддельным документам: также есть риск, что на купленную недвижимость начнут претендовать наследники, которые по какой-либо причине не вступили в наследство и обратятся в суд для расторжения сделки.

Приобретение недвижимости у юридического лица в ипотеку практически ничем не отличается от обычной сделки – здесь так же необходимо собрать и предоставить в банк определенный набор документов, произвести оценку недвижимости и отправить в банк оценочный сертификат.

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, необходимые документы и порядок действий

  1. Для начала покупателю необходимо подобрать жилье, которое полностью соответствовало бы его требованиям.
  2. Затем необходимо проверить документы на жилплощадь и документы у юридического лица.

  3. Далее нужно составить договор купли-продажи и подписать его.
  4. После этого можно переходить к передаче денежных средств. Нужно помнить, что деньги переводятся только после регистрации договора в ЕГРН.
  5. В заключении можно регистрировать квартиру.

  • Необходимо тщательно собрать все требуемые бумаги.
  • При подписании договора нужно проявить особенную бдительность. Лучше, чтобы при этом присутствовал человек с юридическим образованием.
  • Важно обеспечить безопасность при оплате сделки.
  • В завершении необходимо зарегистрировать купленное жилье.

Особенности покупки квартиры у юридического лица

Наиболее простым способом покупки квартиры в ипотеку у юридического лица является приобретение жилья у компании-застройщика, которая имеет партнерские отношения с банком.

Такие компании реализуют квартиры как в уже построенных домах, так и в находящихся на разных этапах строительства.

Несомненным преимуществом такой сделки является сведение рисков мошенничества со стороны продавца к минимуму, так как банк проводит тщательную их проверку.

Приобретение квартиры у юридического лица отличается более сложной процедурой по сравнению со сделкой между физическими лицами. Это объясняется относительно большим перечнем документов и нюансов, которые присутствуют при такой операции.

Физическому лицу, не имеющему специальных знаний, бывает сложно разобраться во всех тонкостях и не пропустить умышленные или неумышленные действия со стороны юридического лица, которые могут привести к тому, что сделка будет признана недействительной.

Читайте также:  Как проверить наличие запрета на въезд в россию иностранцу?

PRO новостройку 7 (499) 653-64-91 (Москва)

Продавая недвижимое имущество, организация должна заплатить налог, но это будет зависеть от вида, к которому она принадлежит. Например, установлено что операции по реализации жилых помещений освобождены от оплаты НДС. При этом компания обязана заплатить налог с получаемой прибыли.

Если сделка попадает по своим признакам под определение крупной, а это случаи, когда стоимость реализуемого имущества больше 25% суммарной балансовой суммы всей недвижимости организации и иные операции с жилыми помещениями, установленными уставом организации, то их совершение необходимо согласовывать её руководителем с оставшимися участниками.

Рекомендуем прочесть:  Где на полисе написан номер

Как купить квартиру у юридического лица

Также действенным методом по обнаружению так называемых подводных камней послужит выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с данным имуществом.

Данный документ можно заказать и получить в подразделении Росреестра (Регистрационной палате) в самостоятельном порядке, потратив лишь 150-200 рублей на выплату госпошлины.

Размер суммы будет зависеть от формы справки (электронная или бумажная).

Также отметим, что для покупателя довольно важно владеть хотя бы основными азами по таким сделкам. При отсутствии уверенности в корректности оценки договора купли-продажи с юридическим лицом, в способности разобраться в учредительных и уставных документах, советуем обратиться к специалисту, компетентному в подобных вопросах.

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Приобретение объектов жилой недвижимости является делом ответственным и содержащим в себе определённые риски даже если речь идёт о сделке между обычными гражданами. Если же в роли продавца выступает какая-либо компания, то покупателю следует быть вдвойне осторожным и внимательно относиться к оформлению сделки.

  1. Подбор подходящего варианта покупки. Выбор потенциального приобретения может осуществляться любым удобным способом – через агентства недвижимости, по размещённым объявлениям, через знакомых и так далее.
  2. Тщательное ознакомление со всеми документами, которые потребуются для оформления сделки. На данном этапе покупатель имеет право потребовать у юридического лица возможности ознакомления и с другими документами, которые напрямую не требуются при продаже, но могут свидетельствовать о надёжности компании.
  3. Оформление договора. На этом этапе составляется и подписывается договор о покупке квартиры. В качестве подписантов выступают: покупатель – с одной стороны и имеющий соответствующие полномочия представитель юридического лица – с другой.
  4. Оплата приобретённой недвижимости. Данное действие в случае с юридическими лицами возможно только в безналичной форме. Поэтому покупателю следует заранее побеспокоиться о наличии достаточной суммы денег на банковском счёте, с которого и будет осуществляться перевод денег на счёт компании-продавца.
  5. Совершение регистрационных действий с приобретённой квартирой.

Ососбенности покупки квартиры у юридического лица, риски покупателя

Приобретение недвижимости в ПИФе имеет нюансы по оплате. Проведение платежей осуществляется безналичным путем. Средства перечисляются на счет в кредитной организации. Деятельность ПИФов контролируется Специализированным депозитарием фона, а также Федеральной службой по финансовым рынкам РФ.

  1. Тщательно изучить документацию, принятую советом директоров компанию. Если имеется возможность, присутствуйте на заседании лично.
  2. Попросить специалиста проконсультировать вас по нюансам покупки.
    Проверить, имеет ли фирма право продавать квартиру. Если организация владеет жильем на правах аренды, то она не будет иметь право заключать с вами сделку.
  3. Проверить оформление договора цессии. Соглашение оформляется через нотариальную контору.
  4. Обратить внимание на первоначальный договор, который указывается в договоре цессии. Именно этот документ подтверждает, что компания владеет жильем на законных основаниях.

Как купить квартиру у юридического лица: тонкости процедуры и практические советы

Дополнительно можно подстраховаться, заказав выписку из домовой книги буквально за пару дней до оформления сделки в Росреестре.

Таким образом, вы сможете увидеть не прописан ли кто-то в квартире непосредственно перед ее продажей (если иное, конечно, не упомянуто в договоре купли-продажи).

Если вдруг всплывет, что правом пользования жилым помещением обладает несовершеннолетний, требуйте от продавца разрешения органа опеки на отчуждение недвижимости, в которой прописан ребенок.

Рекомендуем прочесть:  Как сделать межевание земельного участка быстро

В российской судебной практике примеров фальсификации этих документов десятки тысяч. Директор или другой уполномоченный сотрудник фирмы ради экономии времени или в целях личного обогащения подделывает подписи и печати на документе.

А потом несчастному покупателю приходит повестка в суд: кто-то из учредителей юрлица решил оспорить сделку, так как не давал на нее «добро». Суд удовлетворяет требования истца, признает сделку незаконной. По идее, вам должны вернуть деньги.

Но их получатель – тот самый представитель юрлица – уже уволился, и найти его не представляется возможным.

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица

Например, различные инвестиционные компании скупают часть квартир в новостройке, а потом переуступают их третьим лицам. Делается это с целью получения выгоды.

В данном случае в договоре переуступки должна быть ссылка на первоначальный договор, по которому данная недвижимость перешла к ее нынешнему владельцу.

Обратите внимание

Обратите внимание, что договор уступки права требования должен быть заверен нотариально.

Итак, все выписки запрошены, документы собраны. Еще раз сядьте и внимательно все пересмотрите и обдумайте: не настораживает ли вас низкая стоимость квартиры или частая смена ее владельцев, отсутствие ремонта или недавнее судебное разбирательство? Если всё в порядке, то заключайте договор и отправляйтесь его регистрировать.

Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры у юридического лица: риски покупателя и способы их избежать

В итоге покупатель получает назад только ту сумму, которая была указана в договоре, а разница неучтенных средств (те, которые не были прописаны и подтверждены платежными документами) остается продавцу.

  • Подделка документов. Часто мошенники для самообогащения подделывают документы на разрешение проведения сделки. Доверенность, протокол собрания или итоги заседания совета директоров – те документы, на которые следует обратить внимание в первую очередь. Естественно, в этой ситуации сделка признается недействительной, но чаще всего, к этому моменту, продавец уже успевает уехать вместе с деньгами.
  • Финансовые махинации. Часто продавец уговаривает покупателя произвести расчет за объект наличными из рук в руки, при этом даже не удосуживается предоставить какие-либо подтверждающие платеж документы. В случае признания сделки недействительной и объект, и деньги остаются у продавца.
  • С их помощью можно узнать о наличии полномочий на продажу недвижимости у лица, которое будет ставить подписи при совершении сделки.

  • Документы на согласование сделки по купле-продаже объекта (итог собрания учредителей).
  • Документы на квартиру, доказывающие право собственности (договор купли-продажи).
  • Свидетельство о праве собственности.
  • Паспорт на квартиру из кадастровой палаты.
  • Все документы, подтверждающие законность приобретения квартиры от прошлого владельца.
  • 08 Авг 2018      piterurist         43      

    Источник: http://urpiter.ru/pereplanirovka/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa-riski-pokupatelya

    Как купить квартиру у юридического лица: тонкости процедуры и практические советы

    Г. Алексеев Автор статьи

    Покупка квартиры у юридического лица требует более ответственного подхода не только из-за нелегкой процедуры, но и в связи с тем, что фактов мошенничества среди подобных сделок куда выше, чем при заключении договоров купли-продажи жилой недвижимости между физическими лицами.

    Особый порядок и другие нюансы

    В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

    +7 (499) 703-44-28 — Москва

    +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

    Особенностью сделок с недвижимостью, где продавцом выступает юрлицо, является порядок оформления документов и подтверждения законности продажи, отличный от привычного.

    1. Для акционерных обществ открытого типа и обществ с ограниченной ответственностью (ОАО и ООО) законодательством Российской Федерацией предусмотрен определенный порядок сделок с ценным имуществом. Когда сделка связана с отчуждением такого имущества, она называется крупной. Крупной она является, если цена реализуемого жилого помещения составляет 25 и более процентов от общей балансовой стоимости активов юрлица. Также сделки с недвижимостью могут быть отнесены к категории крупных непосредственно Уставом организации. Прежде чем совершить крупную сделку, генеральный директор организации должен согласовать ее с остальными участниками общества. Здесь нужно понимать, что директор – это, как правило, или наемный работник, или всего лишь один из учредителей. А значит, его единоличное решение может нанести вред организации-продавцу. Поэтому продажа квартиры должна быть одобрена либо на совете директоров, либо на собрании акционеров. Это своеобразная страховка, сдерживающий механизм, который не позволяет одному человеку распоряжаться собственностью организации.
    2. Если сделка не является крупной для юридического лица (например, стоимость квартиры составляет меньше 25% балансовой цены активов), то вместе с основным пакетом документов, необходимых для продажи, должно быть предоставлено соответствующее подтверждение.
    3. Зачастую организации, занимающиеся реализацией квартир, действуют не самостоятельно, а через посредника. Кто обычно продает недвижимость? Застройщики, инвестиционные фонды, девелоперские компании, реже – юрлица, распродающие свое имущество (например, в ходе процедуры банкротства). То есть, крупные юридические лица, чьи руководители вряд ли будут заниматься оформлением сделки самостоятельно. Для этого привлекают юристов организации, риелторов либо представителей дочерней фирмы. В любом таком случае представителю компании, сопровождающему сделку, необходимо иметь доверенность, дающую ему такое право. Обратите внимание, если покупатель расплачивается за недвижимость наличными, а не банковским переводом, то среди полномочий доверенного лица должно быть право на прием-передачу денежных средств.
    4. Весьма распространено явление, когда организация, у которой вы собираетесь приобрести жилплощадь, не является ее собственником. Опасаться такой ситуации не стоит – она вполне нормально. Крупные паевые инвестиционные фонды (ПИФы) нередко отдают свое имущество в доверительное управление другим компаниям, так или иначе, с ними связанным. Юридический статус доверительного управления имуществом (в том числе и недвижимостью) аналогичен доверенности, оформленной на кого-то из сотрудников организации-собственника. В этом случае на свидетельстве о регистрации права собственности на покупаемую квартиру должна стоять соответствующая пометка.

    «Бумажные» вопросы

    Пакет документов, необходимых для покупки квартиры у юридического лица, практически неотличим от набора бумаг при сделке между физлицами:

    • паспорт покупателя;
    • паспорт доверенного лица (если организация действует через посредника);
    • учредительная документация организации-собственника или фирмы, которой имущество отдано в доверительное управление;
    • документ-основание;
    • кадастровый паспорт квартиры с техническим планом;
    • выписка из домовой книги;
    • справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
    • справка из налоговой службы об отсутствии налогового бремени;
    • копия финансово-лицевого счета, если расчет между сторонами сделки производится безналичным способом.

    Кардинальные различия здесь могут быть только в одном пункте – документе-основании. Как известно, эта бумага показывает государственному регистратору, каким путем квартира досталась ее прежнему владельцу. Когда им является физическое лицо, все понятно: жилье могло быть куплено, обменяно, унаследовано, получено в дар, или по решению суда после имущественного спора.

    Юридическое лицо могло получить право на жилое помещение и другими способами. Если вы покупаете квартиру напрямую у застройщика (но не через договор долевого участия), то основанием будет не одна бумага, а несколько:

    • разрешение на строительство;
    • свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок под многоквартирным домом;
    • документы, подтверждающие завершение строительства и ввод жилья в эксплуатацию.
    Читайте также:  Какие права и льготы инвалидам 1 группы гарантированы в рф

    Если же продавец – компания, не являющаяся собственником, то основанием могут быть договор доверительного управления или договор о переуступке прав. То есть, документы, подтверждающие правомочность продавца осуществлять сделку с данным объектом недвижимого имущества.

    При покупке квартиры у юридического лица в ипотеку действуют те же правила, что и во время приобретения жилья у частника. То есть, вместе с базовым набором документов предоставляется экспертное заключение оценочной фирмы о стоимости недвижимости. Счетом, на который будут переведены кредитные средства, станет не счет сберкнижки или лицевой счет физического лица, а расчетный счет организации.

    Остерегайтесь мошенников

    Специалисты в области жилищного права не зря призывают граждан к особой внимательности при такого рода сделках. И дело тут не только в некоторых процедурных сложностях. Приобретение квартиры у юридического лица чревато дополнительными рисками для покупателя. Доля мошеннических сделок здесь куда выше, чем при взаимоотношениях между физлицами.

    Наиболее распространенным и простым методом обмана покупателя является подделка одобрения организацией. Разрешение на сделку может иметь несколько форм:

    • протокол собрания учредителей или совета директоров;
    • выписка из вышеназванного протокола;
    • письменное согласие в произвольной форме, подписанное всеми учредителями организации.

    В российской судебной практике примеров фальсификации этих документов десятки тысяч. Директор или другой уполномоченный сотрудник фирмы ради экономии времени или в целях личного обогащения подделывает подписи и печати на документе.

    А потом несчастному покупателю приходит повестка в суд: кто-то из учредителей юрлица решил оспорить сделку, так как не давал на нее «добро». Суд удовлетворяет требования истца, признает сделку незаконной. По идее, вам должны вернуть деньги.

    Но их получатель – тот самый представитель юрлица – уже уволился, и найти его не представляется возможным.

    А бывает, что мошенники просто подделывают документы организации, к которой они не имеют никакого отношения. Проверить это покупатель не может и, поддавшись обаянию и убедительности «законных представителей собственника» заключает фиктивную по сути сделку. Продавцы растворяются «в ночи», а человек остается у разбитого корыта.

    Как обезопаситься покупателю

    Но не поддавайтесь панике. Проверить чистоту будущей сделки и не совершить глупых ошибок можно. Для этого нужно следовать правилам:

    • если есть возможность присутствовать на собрании учредителей организации-собственника квартиры, обязательно ей воспользуйтесь. Это гарантирует вам законность будущей сделки;
    • если на совет директоров не пускают, то внимательно изучите учредительную документацию фирмы и их устав. Там вы найдете информацию о процедуре принятия решения коллегиальным исполнительным органом. Сверив с этой процедурой предоставленное вам согласие на сделку, вы сможете найти нарушения, если таковые имеются;
    • по возможности проконсультируйтесь с экспертом по договорным отношениям или риелтором, покажите ему весь пакет документов по сделке. Он поможет найти нестыковки, вызывающие сомнения;
    • кроме учредительной документации, внимательно изучите правоустанавливающие документы на недвижимость: как на сам объект (дом или отдельные квартиры), так и на землю под ним. Убедитесь, что организация действительно является собственником (или доверенным управленцем), а не взяла имущество в аренду.

    Еще одним методом обнаружить подводные камни при покупке квартиры у юридического лица является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Эту бумагу вы можете заказать в Росреестре (регистрационной палате) самостоятельно, заплатив госпошлину от 150 до 200 рублей (в зависимости от формы – электронной или бумажной).

    Выписка из ЕГРП кроме прочих сведений содержит в себе историю операций, проводимых с объектом недвижимости. То есть, в ней вы увидите, какие сделки были проведены с покупаемой квартирой, находилась ли она под залогом, арестом или иным обременением, отчуждалась ли в чью-то пользу по решению суда.

    Важно

    Частые операции (к примеру, смена собственника несколько раз в течение года) с жилым помещением должны вызвать у вас подозрения. Обязательно в этом случае нужно помнить о сроках исковой давности по жилищным сделкам. Период обращения в суд составляет три года.

    Это означает, что если последний раз какие-либо операции с недвижимостью производились более трех лет назад, то предыдущие владельцы при всем своем желании не смогут оспорить ваши права на приобретаемую квартиру.

    Дополнительно можно подстраховаться, заказав выписку из домовой книги буквально за пару дней до оформления сделки в Росреестре.

    Таким образом, вы сможете увидеть не прописан ли кто-то в квартире непосредственно перед ее продажей (если иное, конечно, не упомянуто в договоре купли-продажи).

    Если вдруг всплывет, что правом пользования жилым помещением обладает несовершеннолетний, требуйте от продавца разрешения органа опеки на отчуждение недвижимости, в которой прописан ребенок.

    Никогда не будет лишним тщательно изучить доверенность, если собственник квартиры действует через поверенного. Доверенности бывают разных видов – генеральная, специальная или разовая. Различаются и полномочия, которыми они предоставляют доверенному лицу. Генеральная доверенность, к примеру, дает возможности совершать любые действия с имуществом доверителя в течение долгого срока.

    Разовая доверенность – дает полномочия только на одну сделку. Специальная используется, как правило, для представления интересов в суде. Обратить внимание стоит на то, какие виды сделок уполномочен совершать поверенный, имеет ли он право на получение денег, право подписи и т.д.

    Если полномочия, указанные в доверенности, отличаются от тех, которые необходимы для продажи квартиры, лучше отказаться от покупки.

    Подводя итоги, можно отметить, что сделки по приобретению жилья у юридических лиц сложны не столько из-за процедурных трудностей, сколько из-за необходимости быть крайне внимательным.

    Совет

    Само собой, покупатель должен обладать минимальным набором знаний относительно таких сделок.

    Если же вы не уверены, что можете верно оценить договор купли-продажи с организацией, разобраться в ее уставной и учредительной документации, лучше обратиться к специалисту.

    Источник: https://pravometr.ru/kak-kupit-kvartiru-u-yuridicheskogo-lica-tonkosti-procedury-i-prakticheskie-sovety.html

    Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, необходимые документы и порядок действий | Юридическая помощ на IDdeiforbiz.ru

    Приобретение жилой площади — это большая головная боль, особенно, если речь идет о покупке квартиры у юридического лица.

    Риски покупателя, в данном случае, особенно велики, ведь большая вероятность столкнуться с мошенниками.

    Какие бумаги необходимо собрать для сделки? Какие существуют подводные камни и как правильно купить жилплощадь в новостройке и на вторичном рынке? Ответы на эти вопросы представлены ниже.

    Основная особенность при покупке жилой площади у юридического лица — его официальный статус. В связи с этим сама процедура требует отчуждения недвижимого имущества у всех владельцев организации. Другими словами, если владельцами фирмы являются несколько человек, то каждый из них должен быть согласен на продажу имущества.

    Так как такое требование оговорено действующим законодательством, покупка недвижимости у юридического лица имеет свои сложности.

  • Покупатель столкнется с более трудной системой оформления сделки.
  • И покупателю, и продавцу необходимо будет собрать большой пакет бумаг.
  • Какие риски существуют?

    Любая сделка сопровождается рисками покупки квартиры. Недвижимость от юридического лица представляет особую опасность.

    Какие основные риски можно выделить при оформлении такой сделки:

    • продажа по поддельным бумагам;
    • юрлицо вправе расторгнуть сделку после ее оформления, путем подачи иска в суд;
    • велика вероятность финансовых махинаций;
    • покупатель может сильно потерять в деньгах.

    Чтобы минимизировать все риски, необходимо тщательно проверять все бумаги и само жилье до его приобретения. За помощью лучше обратиться к специалисту. Возможно привлечение агентства недвижимости, хотя в этом случае сэкономить не получится.

    Приобретение жилплощади у юрлица в новостройке

    Данная процедура встречается очень часто и считается одной из самых простых. Только что пущенный в эксплуатацию дом практически всегда принадлежит юрлицу — застройщику или строительной компании.

    Несмотря на обыденность сделки, необходимо проявлять бдительность при покупке квартиры у юридического лица. Какие риски покупателя могут поджидать при приобретении новостройки?

  • Поддельные документы. Работая с застройщиком или строительной компанией, необходимо прежде тщательно изучить все документы и необходимые разрешения. В последнее время все больше компаний работают по поддельным бумагам.
  • Отсутствие опыта. Еще один риск, который может подстерегать покупателя. Перед заключение договора с застройщиком или СК, необходимо убедиться, что юрлицо ранее уже успешно сдавало дома в эксплуатацию. С неопытными компаниями лучше дел не иметь.
  • Потеря денег. Передавать средства юрлицу можно только после того, как договор купли-продажи был зарегистрирован в ЕГРН. Деньги отданные ранее можно потерять безвозвратно, если они попали в руки к мошенникам.
  • Покупка «вторички»

    Покупка квартиры у юрлица на вторичном рынке, хоть и более редкая операция, чем покупка новостройки, но менее рискованная.

    Главное, что должен помнить покупатель, — это необходимость тщательной проверки бумаг и соответствия жилплощади своим требованиям.

    Как осуществить покупку квартиры у юридического лица и как снять риски при приобретении вторичного жилья? Есть ряд правил:

    • Необходимо тщательно собрать все требуемые бумаги.
    • При подписании договора нужно проявить особенную бдительность. Лучше, чтобы при этом присутствовал человек с юридическим образованием.
    • Важно обеспечить безопасность при оплате сделки.
    • В завершении необходимо зарегистрировать купленное жилье.

    Лучше всего с подобной задачей справится опытный риэлтор. Он хоть и возьмет свой процент от производимой покупки, но все-таки поможет минимизировать риски покупателю.

    Продажа юрлицом квартиры в ипотеку

    Приобретение жилплощади в ипотеку у фирмы считается обычной покупкой квартиры у юридического лица. Риски покупателя сведены к минимуму, так как за перевод средств отвечают лично сотрудники банка, который и предоставляет денежные средства.

    Итак, в банке необходимо предъявить:

    • полный пакет бумаг;
    • оценочный документ на недвижимость.

    После подтверждения операции финансовая организация заключит договор с заемщиком и отправит денежные средства. В данном случае деньги поступят на счет не физическому лицу, а на счет фирмы, у которой и приобретается жилье.

    Стоит отметить, что вопросом оформления ипотечного кредитования рекомендовано заниматься заранее, так как в практике нередко встречаются случаи, когда юридическое лицо требует внесение первоначального взноса.

    С какими подводными камнями можно столкнуться?

    Риски при покупке квартиры у юридического лица действительно велики, поэтому необходимо знать, на какие еще подводные камни может наткнуться покупатель.

    В обычной жизни чаще всего простой человек может столкнуться со следующими ситуациями, которые приводят к потере денег, времени и самой жилплощади:

    • Покупка квартиры по подставным документам. Эта ситуация самая опасная и практически безвыходная. Сделка по поддельным документам судом признается недействительной, а, значит, обычный человек в итоге остается без денег и жилья.
    • Приобретение жилплощади у фирмы с владельцем ограниченной дееспособности. Как правило, такие сделки также признаются недействительными. Другие владельцы компании после переведения средств могут обратиться в суд, и он будет на их стороне, если один из владельцев будет признан ограниченно дееспособным и будут предоставлены необходимые доказательства.
    • Продажа жилплощади, которая перешла во владение путем наследования, хоть и не относится к ситуации, но все-таки тоже имеет свои нюансы. Дело в том, что со временем могут появиться и другие наследники, претендующие на данную квартиру, и суд, скорее всего, окажется на их стороне.
    Читайте также:  Покупка квартиры полученной по наследству

    Конечно, знать все тонкости на рынке недвижимости невозможно, но желательно при покупке жилплощади отдать предпочтение «прозрачной» сделке. Никаких подложных документов и махинаций.

    Этапы оформления сделки

    Для начала необходимо изучить все этапы покупки квартиры у юридического лица. Риски покупателя будут минимизированы, если гражданин уже будет знаком с данной схемой:

  • Для начала покупателю необходимо подобрать жилье, которое полностью соответствовало бы его требованиям.
  • Затем необходимо проверить документы на жилплощадь и документы у юридического лица.
  • Далее нужно составить договор купли-продажи и подписать его.
  • После этого можно переходить к передаче денежных средств. Нужно помнить, что деньги переводятся только после регистрации договора в ЕГРН.
  • В заключении можно регистрировать квартиру.
  • Однако данная схема действует не только при совершении сделки с юрлицом, но и с физлицом.

    Что же касается продажи квартиры фирмой, то тут также имеются свои нюансы. Сделка между юрлицом и физлицом сложна и для самой организации. Вот с какими сложностями владельцы компании сталкиваются чаще всего:

    • для начала генеральный директор должен собрать разрешение на продажу жилплощади у всех владельцев компании;
    • только после того, как все акционеры или совладельцы предоставили свое согласие, можно переходить к сбору требуемых бумаг.

    Необходимый пакет документов

    На что обратить внимание при покупке квартиры в первую очередь? Конечно же, на полный пакет бумаг. Стоит отметить, что для такой сделки набор документов для продавца (юрлица) и покупателя разные.

    Необходимые бумаги, которые нужно собрать покупателю для приобретения жилплощади у фирмы:

    • оригинал паспорта покупателя;
    • если он состоит в браке, то необходимо получить согласие супруга или супруги на приобретения жилья;
    • при покупке квартиры в ипотеку нужно получить справку для подтверждения платежеспособности, как правило, это справка о доходах с работы.

    Для юридического лица пакет документов больше и собрать его сложнее:

    • основание, то есть документ, подтверждающий передачу данной квартиры от прошлого владельца (в случае «вторички»);
    • технический паспорт жилплощади;
    • кадастровый паспорт недвижимого имущества;
    • документ из ФНС;
    • справка, предоставленная управляющей компанией или ТСЖ, где находится объект;
    • копия лицевого счета;
    • устав и прочие документы на организацию.

    Расчет и налоги

    Сделку можно оплатить двумя способами.

  • Путем перевода средств на лицевой счет организации. Считается самым безопасным, если происходит покупка квартиры у юридического лица. Риски покупателя минимальны, так как в операции задействован банк.
  • Путем составления банковского аккредитива, то есть подписать кредитный договор (в случае ипотечного кредитования).
  • Стоит отметить, что наличный расчет при такой операции не допустим. Ни одна честная фирма не позволит принять деньги за проданную квартиру наличкой.

    Что касается налогов. В законодательстве указано, что любое юрлицо при продаже имущества должно платить налоги. Однако организация освобождается от них в случае продажи жилой недвижимости. В данной ситуации фирма должна будет только покрыть налог на полученную прибыль, если такая имела место быть.

    Как не попасть в руки к мошенникам?

    Безопасная покупка квартиры и защита от мошенничества. Возможно ли это при сделке с юрлицом?

    Гарантировать 100%-ную безопасность нельзя ни одному покупателю. Но вот что, необходимо знать, при совершении данной операции:

    • Сделка должна быть «чистой». Никаких доверенностей.
    • Необходимо следить за тем, чтобы все документы были заверены нотариально.
    • Если продажа возможно только по доверенности, необходимо проверить представляющее владельца лицо и его права.
    • При наличии основания при продаже жилплощади важно тщательно проверить его подлинность. При желании можно даже встретиться с бывшим владельцем (если это возможно).

    Запомните: официальное юридическое лицо — это не гарантия сделки без подвохов. Множество фирм занимаются различными незаконными махинациями, а бороться с ним потом сложнее, чем с обычным физлицом.

    Источник

    Источник: http://IDeiforbiz.ru/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica-riski-pokupatelya-neobxodimye-dokumenty-i-poryadok-dejstvij.html

    Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица — минимизация рисков

    Покупка недвижимости (квартиры) у юридического лица чаще всего сопряжена с некоторыми рисками. Процедура такой сделки – довольно сложный процесс, так как необходимо истребовать и проверить объемный пакет документов.

    Еще одним немаловажным фактом в таком процессе является соблюдение всех нормативных правовых актов, так как покупка ценного имущества у юридического лица согласно статье 46 ФЗ-14 считается крупной сделкой и требует соблюдения порядка действий регламентированного в этом федеральном законе.

    Не обладая познаниями в юриспруденции, простому смертному будет трудно понять все нюансы покупки квартиры у юридического лица.

    Особенности покупки квартиры у юридического лица

    В чем особенность такой сделки?

    Как уже упоминалось выше покупка недвижимости у контрагента, имеющего статус юридическое лицо, осложнена целым рядом нюансов отличных от привычной процедуры между физическими лицами. Так для обществ с формой правления «АО» или «ООО» (далее – «Общество») законодатель предусмотрел индивидуальный порядок заключения сделок купли-продажи с имуществом таких юридических лиц.

    В случаях, когда имущество является ценным (стоимость его равна 25% от всего капитала (активов) или выше), сделка будет считаться крупной. Также к крупным операциям с ценным имуществом может быть приравнена и продажа квартиры (это решение должно быть закреплено в Уставе организации).

    Прежде всего, перед совершением крупной сделки по продаже ценного имущества «Общества» гендиректор должен заручиться одобрением всех акционеров на совершение такой процедуры. Такое решение должно быть принято на собрании акционеров либо на совете директоров в зависимости от формы правления.

    Обратите внимание

    Почему все так сложно? Необходимо понимать, что гендиректор не является стопроцентным держателем всех акций «Общества», а соответственно решать такой вопрос единолично он не вправе. Это своего рода страховка, чтобы решение одного человека не привело «Общество» к банкротству.

    Такое согласие должно быть скреплено протоколом заседания (собрания), где должны стоят все подписи согласных, после чего он предается контрагенту-покупателю.

    Отсутствие обоюдного решения может привести к признанию сделки недействительной.

    Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

    В случае если объект недвижимости не является ценным имуществом для «Общества», соответственно сделка не является крупной, покупателю также необходимо истребовать подтверждение этого.

    Необходимые документы для сделки

    Чтобы избежать мошеннических схем со стороны недобросовестного продавца в первую очередь стоит истребовать следующий пакет документов:

    • документ, подтверждающий личность контрагента-продавца (либо подтверждения личности доверенного лица, действующего на основании доверенности;
    • действительный в момент сделки пакет учредительной документации вместе с выпиской из ЕГРЮЛ;
    • документ, подтверждающий согласие остальных акционеров на процедуру отчуждения (протокол совета директоров, акционеров и т.д.);
    • вписка из ЕГРН (с января 2017 года ЕГРП и ГНК), являющаяся с 2016 года единым документом подтверждающим право собственности (если недвижимость приобреталась до 2016 года, то продавцу необходимо предоставить свидетельство прав на собственность);
    • выписка из домовой книги;
    • подтверждение отсутствия задолженности по ЖКХ;
    • при безналичном способе расчета продавцу необходимо предоставить реквизиты счета, куда покупатель будет перечислять денежные средства.

    Этот пакет документов является общим для всех проводимых процедур с недвижимостью. Но стоит помнить, что каждый прецедент имеет индивидуальный характер.

    Покупка квартиры через третьих лиц

    Чаще всего «Общества» реализующие недвижимость не занимаются этим лично (тем более, если это крупный строительный холдинг), а передают полномочия по продаже доверенным лицам – юристам компании, риэлтерским агентствам, либо представителям своих многочисленных филиалов.

    Рассчитываться наличными средствами с доверенным лицом стоит только в том случае, когда убедитесь что в генеральной доверенности (обязательно заверенной нотариально) есть соответствующий пункт, указывающий на вверенные ему для такой сделки полномочия.

    Нередки и такие случаи, когда предстоит покупка квартиры у юридического лица, приобретшего ее по договору цессии (уступки права требования). В данной ситуации договор цессии должен содержать пункт, где указана ссылка на предыдущий договор, по которому отчуждаемая недвижимость была передана новому (нынешнему) владельцу.

    Договор цессии в обязательном порядке должен иметь нотариальное заверение.

    Приобретение квартиры в ипотеку

    Самым распространенным и безопасным способом покупки квартиры у юридического лица является предоставление этой компанией жилья в ипотеку через кредитные организации находящиеся в партнерских отношениях с фирмой-застройщиком. В таких ситуациях риски и временные затраты покупателя сведены к минимуму, так как проверкой чистоты объекта и предоставляемых компанией-застройщиком документов занимается само банковское учреждение.

    Если фирма-застройщик не имеет партнерских отношений с банками и не может предложить ипотечное кредитование, то стоит задуматься легальная ли это сделка? И не является ли мнимое юридическое лицо обыкновенным мошенником?

    Не стоит опасаться фирм-застройщиков, имеющих в партнерах банки, которые просят внести первый взнос.

    Возможные риски при покупке квартиры у юридического лица

    Есть множество мошеннических схем и уловок, к которым прибегают не чистые на руку как юридические, так и физические лица, представляющиеся по поддельным документам доверенными лицами той или иной компании.

    Таких «учтивых добродетелей» предлагающих от лица фирмы-продавца самое комфортабельное жилье распознать очень сложно. А вернуть деньги – невозможно.

    Другое дело если сотрудник действующей компании решил за счет фирмы неосновательно обогатиться, подделав следующие документы:

    • решение, закрепленное в протоколе заседания акционеров (директоров), подделав подписи (чтобы избежать этого, можно попробовать добиться разрешения присутствовать на нем);
    • доверенность, возможно «Общество» не давало полномочия посреднику на получения денежных средств;
    • предоставив ложные сведения о том, что квартира «чиста» во всех отношениях и в ней никто не прописан, предоставив вписку из ЕГРН в последний момент.

    Но и в этом случае получить назад свои деньги очень сложно, после того как один из учредителей (или несколько) подал исковое требование в судебную инстанцию о признании процедуры отчуждения недействительной.

    Чтобы избежать любых рисков при покупке квартиры у юридического лица необходимо тщательней проверять и перепроверять все имеющиеся документы на объект. А лучшим решением данной проблемы станет обращение к юристу специализирующемуся в данной сфере права.

    Отличия процедуры покупки юридическим лицом от сделки между физическими лицами

    Процедура покупки недвижимого объекта юридическим лицом от оформления сделки между физическими лицами особых отличий не имеет. Единственное различие между ними это налогообложение (в процентном соотношении).

    В любом случае кем бы вы ни были продавцом или покупателем, юридическим либо физическим лицом сделки с недвижимостью всегда сопряжены с большими рисками.

    В большинстве ситуаций разобраться самостоятельно во всех аспектах договорных отношений, юридических терминах и нормативной базе самостоятельно не представляется возможным.

    Чтобы обезопасить себя обратитесь за экспертной помощью. Будьте бдительны.

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

    Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

    Источник: https://UrMetr.com/kvartira/pokupka/riski-pokupatelya-pri-pokupke-kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa

    Ссылка на основную публикацию